Früher waren Mehrfamilienhäuser vor allem im Südwesten des Landes auch als „Streithäusle“ bekannt. Leider liegt es in der Natur der Dinge, dass bei mehreren Parteien unter einem Dach der namensgebende Streit nicht ganz ausbleibt. Themen dafür gibt es viele – wer darf welchen Parkplatz benutzen, wird die Außenwand gelb oder grün gestrichen, soll eine neue Heizung eingebaut werden, usw.
Welche Aufgaben übernehmen Hausverwaltungen?
Um etwas Ruhe in die Häuser zu bringen, wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geschaffen. Das regelt grundsätzliche Punkte, wie und in welcher Form das Haus unter den Parteien aufgeteilt wird (Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teileigentum, Sondernutzungsrecht) und wie in der Gemeinschaft über Dinge entschieden wird.
Darüber hinaus wird sehr detailliert festgelegt, was der Hausverwalter darf, machen kann und machen muss. Die Regierung hat dieses Gesetz nun überarbeitet und zum 01.12.2020 treten die beschlossenen Änderungen in Kraft. Die wichtigsten haben wir für Sie zusammengestellt.
6 Punkte, die sich ändern
1. Bauliche Veränderungen
Bisher war die Zustimmung ausnahmslos aller Eigentümer notwendig, wenn eine bauliche Veränderung durchgeführt werden sollte. Dazu zählen theoretisch sogar schon kleine Dinge wie das Anbringen einer Markise. Sagt auch nur ein einziger Eigentümer „nein“, kann das Vorhaben nicht umgesetzt werden. In der neuen Fassung ist es möglich, bauliche Veränderungen sogar schon mit einfacher Mehrheit (mehr Ja- als Nein-Stimmen) zu beschließen. Die Besonderheit dabei ist dann allerdings die Regelung zur Übernahme der Kosten.
- Bei einer einfachen Mehrheit tragen nur die Eigentümer die Kosten (sofern die gesamte Gemeinschaft betroffen ist), die auch mit „ja“ gestimmt haben.
- Bei einem Abstimmungsergebnis mit einem „ja“ von mehr als 2/3 aller Stimmen, die mindestens 50% der Miteigentumsanteile ausmachen, erfolgt eine Kostenverteilung auf alle Eigentümer (in der Regel nach Miteigentumsanteilen). Das gilt allerdings nur bei Kosten, die nicht unverhältnismäßig sind. Was das bedeutet, regelt das Gesetz nicht, das wird in Zukunft die Rechtsprechung übernehmen.
- Bei Kosten, die sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren, tragen alle die Last – unabhängig vom Abstimmungsergebnis. Das könnte z.B. die Installation einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung auf dem Gemeinschaftsdach sein.
- Jeder einzelne Eigentümer hat ab jetzt frei das Recht, auf eigene Kosten Umbaumaßnahmen einzuleiten, die eine Elektro-Lademöglichkeit für sein Auto oder eine schnelle Internetverbindung ermöglichen
2. Fachliche Qualifikation der Verwalter
Verwalter mussten bisher keinen besonderen Nachweis der fachlichen Qualifikation erbringen (nur die Weiterbildung nachweisen). Ein Sachkundenachweis ist auch jetzt nicht gefordert, aber die Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter einfordern. Die Voraussetzungen und Inhalte einer solchen Zertifizierung werden noch festgelegt.
3. Mehr Verantwortung für den Verwalter
Künftig kann der Verwalter auch Maßnahmen eigenständig einleiten, wenn diese von untergeordneter Bedeutung sind. Das wird man wohl künftig an einem Betrag festmachen, sodass er z.B. Handwerkeraufträge bis zu einer Höhe von 1.000 € ohne Zustimmung der Gemeinschaft auslösen kann. Es gibt auch die Möglichkeit, die Freigabe von der Zustimmung einzelner abhängig zu machen – also z.B. die Zustimmung des Verwaltungsbeirats.
4. Eigentümerversammlung
Die Einberufungsfrist wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Die Versammlung ist dann auch immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend sind. Teilnehmer können künftig online an den Versammlungen teilnehmen, jedoch soll es keine reinen Online-Eigentümerversammlungen geben.
5. Beschlusssammlung
Diese bleibt verpflichtend. Ein Verwalter muss daher auch künftig alle getroffenen Beschlüsse unmittelbar in die Sammlung eintragen. Damit haben z.B. die Käufer von Wohnungen eine schnelle Möglichkeit, sich ein umfassendes Bild zu verschaffen.
6. Abberufung
Künftig kann der Verwalter von der Gemeinschaft leichter abberufen werden. Bisher war dafür ein „wichtiger Grund“ notwendig.
Wozu die WEG-Reform?
Ziel war es, die Eigentümergemeinschaften flexibler zu machen und vor allem das Thema der Modernisierungen zu vereinfachen. Die jetzige Gesetzesänderung ist zwar ein Kompromiss, der nicht alle Forderungen voll umsetzt, jedoch sieht man schon eine deutliche Änderung. Ganz besonders der wichtige Bereich der baulichen Veränderungen ist in jedem Fall vereinfacht worden.
