Sanierung in 6 Schritten – so geht’s

„Wohnen nach Wunsch“, „Zuhause im Glück“, „Fixer Upper“ – alles TV-Sendungen bei denen die Zuschauer Sanierungen und Umgestaltungen von Immobilien hautnah begleiten. Eines haben alle gemeinsam: Die Ergebnisse versetzen uns ins Staunen. Ganz nebenbei erfahren die Immobilien immense Wertsteigerungen. Da liegt es doch nahe, mal selbst über ein Sanierungsprojekt nachzudenken. Die gute Nachricht ist, dass sich beispielsweise mit der Sanierung einer Wohnung wirklich ein Plus erwirtschaften lässt – aber dafür muss einiges an Geld, Schweiß und Nerven investiert werden.

So läuft eine Wohnungssanierung ab

1.    Lagebewertung der sanierungsbedürftigen Wohnung

„Lage, Lage, Lage“ ist ein oft zitierter Maßstab für Immobilien. Dieser gilt natürlich auch bei einem Sanierungsprojekt. Nur wenn die Lage passt, werden Sie die sanierte Wohnung nach Fertigstellung gut vermieten oder verkaufen können.

2.    Zustandsbewertung der Wohnung

Der Zustand der Immobilie ist ein wesentlicher Faktor für die Einschätzung von Zeit und Kosten. Ist nur eine optische Aufhübschung z.B. durch neue Tapeten und Fußböden notwendig oder steht eine Komplettsanierung mit Heizungen, Elektroinstallation und neuen Bädern an. Hierbei ist es mehr als ratsam, einen Profi für die Abschätzung des Aufwands dabei zu haben.

3.    Kostenschätzung und Planung der Sanierung

Auf Grundlage Ihrer vorherigen Bewertung wird jetzt der Ablauf der Sanierung bzw. Renovierung geplant. Dazu listen Sie alle Arbeitsschritte auf. Im Idealfall können Sie diese für einen besseren Überblick auch schon in eine zeitliche Reihenfolge bringen. Diesen ergänzen Sie dann mit Angeboten und Pauschalen von Handwerkern, um auch den Kostenrahmen zu erhalten. Dazu gibt es auch online unzählige Sanierungsrechner, die zumindest eine allgemeine Kostenschätzung erlauben. Als Expertentipp empfehlen wir an dieser Stelle auch einen Blick in den Mietenspiegel, welche Kriterien als wohnwerterhöhend gelten (z.B. hochwertiger Fußbodenbelag).

4.    Vergabe und Einkauf

Mit jedem Schritt wird die Sanierung Ihrer Wohnung konkreter. Nun kommen die Namen neben die einzelnen Tätigkeiten: Wer macht was? Nicht jeder Handwerker akzeptiert von Ihnen gestelltes Material oder Eigenleistungen während der Bauphase. Aber vielleicht können Sie hier Sonderregelungen aushandeln und z.B. die Fußbodenbeläge selbst bestellen. Beim Rückgriff auf Restposten (auch von namhaften Herstellern) lässt sich eine Menge Geld bei der Sanierung sparen.

5.    Sanierungsphase

Jetzt geht’s ans Eingemachte! Ihre Pläne werden in die Tat umgesetzt und Sie hoffen auf möglichst wenig Verzögerungen, Verteuerungen oder böse Überraschungen. Ganz ohne wird es leider nicht gehen, aber das haben Sie bei der Planung mit Puffern berücksichtigt.

3 Learnings aus unseren Sanierungen

Man lernt sowieso nie aus, daher sind wir immer offen für neue Erfahrungen. Und bei jeder Sanierung gibt es mehr als genug davon zu sammeln. Die drei größten „lessons learned“ aus unserer letzten Sanierungswohnung in Nürnberg-St. Johannis möchten wir gerne teilen.

1. Planen Sie zielgruppenorientiert. Fragen Sie sich zu Beginn, wer die Wohnung kaufen würde. Wie sieht Ihr Wunschkäufer aus und was wäre ihm wichtig? Unsere Wohnung, 4. OG ohne Aufzug, würde nie die Wahl einer Familie mit zwei Kindern und Hund werden. Bei unseren Vorüberlegungen sind wir daher von einem jungen Paar als potenzielle Käufer ausgegangen.
   
   Für die Planung bedeutete das: Wir haben die ursprünglichen vier Zimmer (2 Kinderzimmer) aufgelöst und mehr Wert auf größere Räume und vor allem ein sehr geräumiges Wohnzimmer mit eigenem Essbereich für gesellige Abende mit Freunden gelegt. Auch das mittlerweile obligatorische Homeoffice durfte nicht fehlen.
   
2. Seien Sie mutig. Standard ist zwar eine sichere Nummer, aber manchmal sollte man einfach Mut beweisen. Viele Käufer suchen nach dem Besonderen. Einem Highlight, das Ihnen sagt „Das ist meine Wohnung“. Dieses Gefühl konnten wir bei einigen Interessenten auslösen – mit auffälligen Ornamentfliesen im Bad, mit Landhausdielen und einem Smart-Home-System, das u.a. morgens die Fußbodenheizung im Bad für Sie einschaltet.
   
3. Haben Sie einen guten Plan. Zeit- und Kostenplanung sind wichtig. Hilfreich sind zum Beispiel Beschreibungen, Zeitpläne und Detailzeichnungen für die Handwerker, die gut sichtbar in der Wohnung aushängen. Das erspart die ein oder andere Nachfrage über Telefon und die damit oft verbundenen Missverständnisse. Klar ist aber auch: Abweichungen von der Planung wird es so oder so geben. Da muss man ganz flexibel reagieren und vor allem Nerven bewahren.

Verkauf oder Vermietung der sanierten Wohnung

Der Lohn für alle Mühen! Ist die Sanierung abgeschlossen, können Sie voller Stolz Ihr Werk präsentieren. Selbst einziehen, vermieten, verkaufen – alles Optionen, die nun in Frage kommen. Für zwei davon müssen Sie es nur schaffen, sich von der Immobilie wieder zu lösen. Das wird sicher nicht ganz einfach, weil Sie so viel Zeit, Mühe und Leidenschaft in Ihr Sanierungsprojekt gesteckt haben.

Um das Lösen etwas zu erleichtern, sollten Sie sich Andenken schaffen! Fotografieren Sie während der gesamten Sanierung immer wieder mal, um später die Entstehungsgeschichte zum Nachblättern zu haben.

Hat der Käufer eine Garantie, wenn ich saniere?

Grundsätzlich werden bestehende Immobilie als „gekauft wie gesehen“ verkauft, also ohne Haftung / Garantie durch den Verkäufer (Vorsatz und Arglist ausgeschlossen). Wenn die Sanierung aber von Fachfirmen durchgeführt wurde, haften diese Firmen Ihnen gegenüber für die erbrachte Leistung. Diese Haftung wird im notariellen Kaufvertrag üblicherweise an den neuen Eigentümer abgetreten, so dass dieser dann bei einem Mangel die entsprechenden Firmen direkt ansprechen kann. Dafür sollten Sie auch Kopien der Rechnungen oder zumindest eine Liste der beteiligten Firmen übergeben.