Wohnung kaufen: Neubau oder Bestand?

Beim Kauf einer Immobilie stellen sich viele Suchende anfangs die Frage: Neubau oder Bestandsimmobilie? Eines gleich vorneweg: Es gibt kein richtig oder falsch, da es sich um eine reine Philosophiefrage handelt. Wir zeigen Ihnen die Unterschiede auf und geben Ihnen eine Checkliste mit an die Hand, um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern.

Zum Verständnis für unsere Gegenüberstellung: Als Neubau bezeichnen wir alle Immobilien, die bislang nur auf dem Plan existieren, sich aktuell im Bau befinden oder in den letzten 5 Jahren fertiggestellt worden sind. Zu Bestandsimmobilien zählen wir dagegen Wohnungen oder Häuser älterer Baujahre. Sie weisen in Ausstattung (z.B. kein Aufzug, hohe Duschbecken, Durchlauferhitzer) und Energieeffizienz einen deutlichen Kontrast auf – und sind in vielen Fällen renovierungsbedürftig.

Neubau und Bestand im Vergleich

Zeit bis zum Einzug        

Abhängig vom Baufortschritt eines Neubaus kann es durchaus sein, dass Sie 1-2 Jahre Wartezeit bis zur Schlüsselübergabe einplanen müssen. Bei Bestandsimmobilien ist das wesentlich kürzer. Wohnungen oder Häuser sind meist direkt verfügbar oder zumindest zeitnah.

Kosten

Fußbodenheizung, Aufzug, Barrierefreiheit, energieeffiziente Bauweise: Die Vorzüge des Neubaus kosten ihren Preis. Das Preisniveau bei Bestandsimmobilien liegt meist deutlich darunter. Dafür können Kosten für (energetische) Sanierungen auf Sie zukommen und es gibt häufig Abstriche beim Thema Komfort.

Mieteinnahmen

Wer eine neugebaute Immobilie erstmalig vermietet, ist wesentlich freier in der Bestimmung der Miethöhe. Hier gilt im Gegensatz zu Bestandsimmobilien nicht die Ortsüblichkeit bzw. die Vorgaben durch den Mietenspiegel. Bei einer erneuten Vermietung haben Sie sich aber ebenfalls am Mietenspiegel zu orientieren. Doch auch da verhelfen Pluspunkte wie Aufzug im Mehrfamilienhaus, Fußbodenheizung und Baujahr zu höheren Mieteinnahmen im Vergleich zur Bestandsimmobilie.

Gewährleistung

Wer einen Neubau kauft, erhält in der Regel 4 oder 5 Jahre Gewährleistung durch den Bauträger. Bei Bestandsimmobilien gilt „gekauft wie gesehen“ ohne Ansprüche, sollte sich im Nachhinein ein Mangel herausstellen (z.B. Schimmel hinter der alten Einbauküche). Der Verkäufer darf allerdings nicht wissentlich Mängel verbergen. Davor sind Sie auch bei einer Bestandsimmobilie geschützt.

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Gestaltungsmöglichkeiten

Wer eine Wohnung oder ein Haus von einem Bauträger oder Projektentwickler kauft, hat zumindest in der frühen Bauphase eines Neubaus noch Möglichkeiten, Raumaufteilung und Ausstattung zu verändern. Je weiter der Bau voranschreitet umso schwieriger bzw. kostenintensiver werden aber nachträgliche Änderungen. Lediglich bei der Ausstattung wie Bodenbelägen oder Türen dürften Sie noch bis zu einem sehr späten Zeitpunkt Ihre Auswahl treffen können. Das hängt aber ganz vom Bauherrn ab.

Bei Bestandsimmobilien sind Grundrissänderungen, sprich das Entfernen von Wänden, nur mit viel Aufwand und Kosten verbunden. Dennoch können Sie das Gesamtbild einer solchen Immobilie mit neuen Fußböden, Sanitärinstallationen etc. komplett nach Ihren Wünschen verändern. Im Idealfall haben Sie die passenden Handwerker bereits an der Hand.

Sanierungsaufwand/ -risiko

Ein großer Vorteil am Neubau: Sie haben viele Jahre keine Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungen. Dagegen können bei Bestandsimmobilien, abhängig vom Zustand der Wohnung bzw. des Hauses, zeitnah höhere Kosten auf Sie zukommen. Das ist von Immobilie zu Immobilie aber unterschiedlich – je nachdem, wie gut sie vom bisherigen Eigentümer gepflegt und instandgehalten wurde.

Energieeffizienz

Durch aktuelle Bauvorschriften punktet Neubau im Vergleich zu Bestandsimmobilien in vielen Fällen mit einer besseren energetischen Bauweise. So sparen Sie unterm Strich auch langfristig Energiekosten. Nichtsdestotrotz gibt es auch genügend Wohnungen oder Häuser, die nachträglich energetisch saniert worden sind. Auch hier kommt es also wieder auf den Einzelfall an.

Besichtigungen

Während bei Bestandsimmobilien eine Besichtigung problemlos möglich ist, kann das beim Neubau zur Schwierigkeit werden. In einer frühen Bauphase ist der Kauf nämlich nur vom Plan weg möglich. Bei vielen Bauträgern und Projektentwicklern können Sie jedoch Musterwohnungen oder -häuser besichtigen. Einige lassen Visualisierungen, sprich am Computer erstellte Innenraumbilder erstellen, um Kaufinteressenten einen besseren Eindruck vermitteln zu können. Wie Ihre Immobilie einmal in Wirklichkeit aussehen wird, sehen Sie letztlich aber erst am Ende.

Provision

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie beim Neubau keine zusätzliche Vermittlungsprovision. Anders bei Bestandsimmobilien: Werden diese nicht privat vom Eigentümer verkauft, sondern wird ein Makler beauftragt, fällt eine Provision in unterschiedlicher Höhe an. In Nürnberg liegt die in der Regel zwischen 2,38 – 3,57% inkl. 19% MwSt.

Kostensteigerung des Kaufpreises

Der ausgeschriebene Preis für eine Immobilie muss nicht immer der Endpreis sein. Das gilt vor allem für Neubauten: Durch zusätzliche Kosten für Erschließung (Kleingedrucktes lesen!) und hochwertigere Ausstattung nach Ihren Wünschen kann der Preis weiter nach oben gehen. Behalten Sie daher den Kostenrahmen immer im Blick und Fragen Sie lieber einmal mehr nach.

Auch bei Bestandsimmobilien kann es zur Änderung des Kaufpreises kommen, z.B. wenn sich der Eigentümer für ein Bieterverfahren entschieden hat. Dann erhält derjenige den Zuschlag, der das Höchstgebot abgegeben hat. Von nachträglichen Bieterverfahren, weil es z.B. so viele Kaufinteressenten gab, sollten Sie die Finger lassen. Das ist unseriös und mehr als fragwürdig. 

Förderungsmöglichkeiten

Sowohl Bund, Länder und manchmal auch Städte haben unterschiedliche Förderprogramme für Immobilienkäufer. Am besten informieren Sie sich rechtzeitig, welche Förderungen Sie unter welchen Bedingungen erhalten. Beim Neubau gibt es aufgrund des energieeffizienten Bauens häufig mehr Fördermöglichkeiten als beim Kauf von Bestandsimmobilien.

Last but not least: Späterer Eigenbedarf nicht ausgeschlossen

Ein Fall, bei dem Neubau den Vergleich meistens „gewinnt“: Sie wollen jetzt eine Wohnung kaufen und vermieten, aber diese später selbst beziehen. In dem Fall ist ein Neubau eine gute Option – mit Aufzug und barrierefreien Zugängen sind die Wohnungen in der Regel besser für das Wohnen im Alter nutzbar. Es ist meist auch einfacher, nach einer längeren Vermietungszeit, die Böden auszutauschen oder die Wände auszubessern, da nach aktuellen Vorgaben gebaut wurde.

Selbstcheck: Neubau vs. Bestand – was passt besser zu mir?

Unsere 10 Fragen sollen Ihnen bei der Entscheidung helfen. Schnappen Sie sich einen Stift, gehen Sie die Fragen durch und machen Sie nach jeder Antwort auf einem Zettel einen Strich bei Neubau bzw. Bestand. Am Ende werden Sie sehen, wohin Sie tendieren.