Ob online, in der Tageszeitung oder im Schaufenster eines Maklerbüros – wenn Sie sich Immobilienanzeigen ansehen, stehen dort meist nur der Kaufpreis und gegebenenfalls die Maklergebühr. Doch das sind nicht die einzigen Kosten, die beim Kauf eines Hauses auf Sie zukommen. Zusätzlich zum Kaufpreis werden beim Hauskauf die sogenannten Kaufnebenkosten fällig. Diese sollten Sie unbedingt einkalkulieren, wenn Sie Ihr Preislimit für die Haussuche festlegen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die Nebenkosten beim Hauskauf – und auch darüber, welche laufenden Kosten als Immobilienbesitzer anfallen.
Feste Kosten: Kein Hauskauf ohne diese Kosten
Notar- und Gerichtskosten
Der Hauskauf wird erst durch eine notarielle Beurkundung rechtsgültig. Das heißt, der Kaufvertrag wird in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer vom Notar verlesen und unter dessen Aufsicht unterzeichnet. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung geregelt und richten sich im Wesentlichen nach dem Kaufpreis des Hauses.
Nach dem Unterschreiben des Kaufvertrages wird der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch des Hauses eingetragen und es erfolgen noch weitere Eintragungen wie die Auflassungsvormerkung und gegebenenfalls die Grundschuld durch die finanzierende Bank. Welche Kosten hierfür beim Grundbuchamt anfallen, ist abhängig von der Region.
Kaufen Sie ein Haus in Nürnberg, sollten Sie für diese beiden Posten mit zusätzlichen Kosten von ca. 1,75 % des Kaufpreises rechnen.
Grunderwerbsteuer
Bei der Grunderwerbsteuer handelt sich um eine einmalige Zahlung, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt. Die Höhe dieser Steuer ermisst sich prozentual am Kaufpreis der Immobilie, wobei der zu zahlende Prozentsatz von Bundesland zu Bundesland variiert. Während Sie in manchen Bundesländern bis zu 6,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer aufbringen müssen, sind es in Bayern 3,5 %.
Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie können sogenannte „bewegliche Gegenstände“ von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sein. Ist im Kaufvertrag aufgeführt, dass z.B. eine Ablöse für eine Einbauküche oder andere Möbel gezahlt wird, muss auf diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Beispiel: So viel zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis
Möchten Sie ein Haus in Nürnberg kaufen, können Sie fest mit Nebenkosten von ca. 5,25 % des Kaufpreises rechnen (ca. 7,25 % inkl. Makler). Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 520.000 € würden sich die Nebenkosten folgendermaßen zusammensetzen:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 18.200 €
- Notar- und Gerichtskosten (1,75 %): 9.100 €
- Maklerprovision (z.B. 2,5 %): 13.000 €
Nebenkosten gesamt: 40.300 €
Video: Aufstellung der Nebenkosten zum Nachhören
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Variable Kosten: Planen Sie vorausschauend
In vielen Fällen bleibt es nicht bei diesen zwei Kostenpunkten. Abhängig von der Art der Verkaufs und der Art der Immobilie können schnell weitere Kosten auf Sie zu kommen. Seien Sie deshalb möglichst realistisch in Ihrer Finanzplanung, um nicht von Mehrkosten überrascht zu werden.
Maklerprovision
Wenn die Vermittlung des Hauses durch einen Makler stattfindet, fällt eine Maklerprovision an. Diese wird ebenfalls am Kaufpreis bemessen. Beim Hauskauf in Bayern liegt die Maklerprovision in der Regel zwischen 2,38 % und 3,57 % (inkl. 19 % MwSt). Wann sie fällig wird, hängt von der Regelung im Maklervertrag ab – oftmals wird die Rechnung nach dem Notartermin gestellt.
Gutachterkosten
Vor allem bei älteren Häusern kann es Sinn machen, einen Baugutachter hinzuzuziehen. Sie möchten schließlich so viel wie möglich über das Haus herausfinden, das Sie kaufen. Wurden beim Bau Materialien verwendet, die heute als Schadstoffe gelten? Ist die Bausubstanz gut? Hat sich z.B. im Keller Feuchtigkeit gesammelt? All das sind Fragen, die Sie sicher gerne klären möchten, bevor Sie eine Kaufzusage treffen. Die Gutachterkosten hängen von verschiedenen Faktoren ab wie der Größe des Hauses, der Art des Gutachtens und natürlich auch vom Stundenlohn des Gutachters.
Renovierungskosten
Es gibt Fälle, in denen der Kaufpreis und die anfallenden Renovierungskosten für eine Bestandsimmobilie niedriger sind als der Kaufpreis für einen (relativen) Neubau. Doch um festzustellen, ob sich ein renovierungsbedürftiges Haus für Sie rechnet, sollten Sie die Renovierungskosten realistisch einschätzen. Sprechen Sie am besten mit erfahrenen Handwerkern und holen Sie sich Angebote ein, um eine klare Einschätzung der Kosten treffen zu können, die auf Sie zukommen.
Renovierungskosten können auch bei neueren Häusern anfallen: Die Geschmäcker sind verschieden und Sie haben vielleicht eine andere Vorstellung davon, wie das Haus gestaltet werden soll als ihr Vorbesitzer. Tapezieren, Streichen, neue Türgriffe oder Badarmaturen – auch diese Renovierungen können sich rasch summieren und sollten beim Kauf einberechnet werden.
Modernisierungskosten
Eine neue Heizungsanlage, Wärmedämmung, neue Fenster – all diese Arbeiten können bei älteren Häusern auf Sie zukommen. Und hierbei stellt sich nicht nur die Frage, ob Sie diese Modernisierungen für notwendig halten: Im neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde z.B. der Einsatz erneuerbarer Energien (65-Prozent-Regelung) beim Einbau neuer Heizungen verbindlich festgelegt. Bei Neubauten ist das seit dem 01. Januar 2024 bereits Pflicht. Bei Bestandsimmobilien können bestehende, Gas- und Öl-Heizungen weiter betrieben und repariert werden. Steht jedoch ein Heizungstausch an, sind die Vorgaben des GEG zu beachten.
Laufende Nebenkosten als Immobilienbesitzer
Egal, ob Sie zuvor zur Miete oder in einer Eigentumswohnung gewohnt haben – laufende Nebenkosten für z.B. Wasser, Strom und Müllentsorgung zu zahlen, ist für Sie nichts Neues. Doch als Hausbesitzer gesellen sich zu diesen „altbekannten“ Kosten noch weitere hinzu:
Grundsteuer
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine jährlich anfallende Steuer für bebaute bzw. unbebaute Grundstücke. Auch land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zahlen die Abgaben, die für Städte bzw. Gemeinden zu einer wichtigen Einnahmequelle gehören. Damit wird z.B. die Infrastruktur (u.a. Straßen, Radwege) weiter ausgebaut oder Schulen und Schwimmbäder finanziert.
Als Hausbesitzer zahlen Sie die Grundsteuer vierteljährlich an die Stadt bzw. die Gemeinde. Übrigens: Grundsteuer zahlen auch Wohnungseigentümer oder Mieter (in den Nebenkosten enthalten).
Wie hoch die Grundsteuer für Ihr neues Eigenheim ist, erfahren Sie vom Voreigentümer. Ihm liegt der sogenannte Grundsteuerbescheid vor. Eine Besonderheit hierbei ist, dass die Grundsteuer immer nur zum 01.01. auf einen neuen Besitzer umgeschrieben werden kann. Für den Zeitraum zwischen der Überschreibung der Immobilie an Sie und dem nächsten Jahreswechsel zahlen Sie die Grundsteuer somit an den vorherigen Eigentümer anteilig zurück. Zum neuen Jahr erhalten Sie dann einen Grundsteuerbescheid, welcher die Zahlungsaufforderung enthält.
Die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer ändert sich zum Jahr 2025 auf Basis des neuen Grundsteuergesetzes. Dazu mussten Eigentümer deutschlandweit einen Grundsteuerbescheid abgeben. Aktuell werden diese ausgewertet und die neue Grundsteuer berechnet. Ob es teurer oder günstiger wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch niemand sagen – und hängt auch von der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde ab.
Schornsteinfeger
Auch ohne Kamin in den eigenen vier Wänden ist ein regelmäßiger Besuch vom Schornsteinfeger vorgeschrieben. Er überprüft u.a. die Heizungs- Abgas- und Lüftungsanlagen im (Mehrfamilien-)Haus. Auch diesen Kostenpunkt haben Sie bereits als Eigentümer oder Mieter einer Wohnung mitgetragen. Als Hausbesitzer ist es jetzt Ihre Aufgabe, sich an den Bezirksschornsteinfeger Ihrer Region zu wenden und sich als neuen Eigentümer anzumelden. Wie oft ein Schornsteinfeger vorbeikommt, hängt von Ihrer Heizungsanlage ab.
Instandhaltungsrücklage
In einer Eigentümergemeinschaft wird eine Instandhaltungsrücklage für z.B. anfallende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade) gebildet. Dazu zahlen alle Eigentümer einen monatlichen Betrag auf ein separates Konto bei der Hausverwaltung ein. Da Sie als Hausbesitzer allein für Ihre Immobilie zuständig sind, ist es nicht vorgeschrieben, dass Sie einen bestimmten Betrag für Instandhaltungen Ihres Hauses sparen müssen. Sie sollten es jedoch tun. Denn sobald eine neue Heizung, eine Erneuerung der Terrasse oder ähnliches ansteht, werden Sie dankbar sein, wenn Sie einen Großteil der Kosten schon beiseitegelegt haben. Wie viel Sie für die Instandhaltung zurücklegen, liegt in Ihrem eigenen Ermessen. Die folgenden Bemessungen können als Orientierung dienen:
- Für Häuser, die älter als 32 Jahre sind: Jährlich 11,50 €/m²
- Für Häuser, die älter als 22 Jahre sind: Jährlich 9,00 €/ m²
- Für Häuser, die jünger als 22 Jahre sind: Jährlich 7,10 €/ m²
Versicherungen
Als Hausbesitzer sollten Sie sich anders absichern, als Sie es als Mieter gewohnt sind. Wir nennen Ihnen hier einige Versicherungen, die Sie in Erwägung ziehen sollten.
Gebäudeversicherung
Diese Versicherung übernimmt die Kosten, wenn Ihr Haus durch Brand, Blitzschlag, Sturm- oder Wasserschäden beeinträchtigt wird. Wichtig: Dieser Versicherung deckt nur die am Gebäude anfallenden Schäden ab. Bei durch dieselben Umstände entstandenen Schäden an Möbeln und anderen Besitztümern im Haus greift die Hausratversicherung.
Hausratversicherung
Diese Versicherung lohnt sich nicht nur als Eigentümer, sondern auch schon als Mieter. Neben Wasser-, Feuer- oder Sturmschäden schützt sie Ihre Einrichtung auch bei Diebstahl.
Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung
Wer zahlt Ihren Immobilienkredit, wenn Ihnen etwas zustößt? Die Risikolebensversicherung und die Restschuldversicherung schützen Ihre Angehörigen davor, Kosten übernehmen zu müssen, die sie nicht tragen können.
Berufsunfähigkeitsversicherung
Diese Versicherung sichert Sie finanziell ab für den Fall, dass Sie bedingt durch Krankheit oder einen Unfall Ihrem Beruf nicht mehr nachgehen können.
Haftpflichtversicherung
Eine Haftpflichtversicherung sollte jeder haben. Punkt. Doch an dieser Stelle wichtig zu erwähnen ist die Tatsache, dass viele Privathaftpflichtversicherungen auch die selbst bewohnte Immobilie mit abdecken.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Greift die Privathaftpflicht nicht für Ihre selbst bewohnte Immobilie, ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung empfehlenswert.
Elementarschadenversicherung
Hierdurch werden Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmungen oder Erdbeben abgedeckt, welche von der Gebäudeversicherung häufig nicht übernommen werden.
Rechtsschutzversicherung
Die Rechtsschutzversicherung deckt die durch einen Rechtsstreit anfallenden Kosten wie Anwaltsgebühren und Gerichtskosten ab und gibt Ihnen damit den nötigen Rückhalt, sich ohne finanzielle Sorgen für Ihr Recht und Ihre Immobilie einzusetzen.
Für alle Versicherungen gilt: Machen Sie sich davor schlau, welche Fälle in den Versicherungsschutz fallen und ob diese den Anforderungen Ihres Hauses entsprechen oder ob eine Zusatzversicherung notwendig ist.
FAQ: Nebenkosten Hauskauf
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig. In Bayern beträgt sie derzeit 3,5 % des Kaufpreises. Die Grundsteuer hingegen müssen Eigentümer jährlich zahlen.
Die Notarkosten tragen Sie als Käufer.
Das variiert: Die Notarkosten werden ca. 2–4 Wochen nach der notariellen Beurkundung fällig, die Gebühren für den Grundbucheintrag erst nach etwa 4–6 Wochen. Die Zahlungsaufforderung für die Grunderwerbsteuer erhalten Sie in der Regel 6–8 Wochen nach dem Notartermin. Das Finanzamt räumt Ihnen hier einen Zahlungszeitraum von einem Monat ein. Der Makler stellt seine Rechnung i.d.R. nach dem Notartermin. In manchen Fällen ist jedoch auch ein späterer Zahlungszeitpunkt vereinbart.
Möchten Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie die Kaufnebenkosten möglichst aus Ihrem Eigenkapital aufbringen können. Es gibt zwar auch die Möglichkeit einer Vollfinanzierung, bei der die anfallenden Nebenkosten durch den Kredit mitfinanziert werden, doch diese Finanzierungsform wird von Banken weniger angeboten. Der Grund: Der Kaufpreis des Hauses bietet der Bank einen materiellen Gegenwert in Form der Immobilie. Die Kaufnebenkosten hingegen sind nach dem Kauf ausgegeben und erhöhen somit das Finanzierungsrisiko.
Bewohnt man die Immobilie selbst, können die Nebenkosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Werden jedoch steuerpflichtige Einnahmen in Form von Miete generiert, ist die Grunderwerbsteuer in Form von Werbungskosten steuerlich absetzbar.
