Wohnung vermieten – 3 Optionen im Vergleich

Ob übers Wochenende oder für mehrere Jahre, ob unmöbliert oder von A bis Z mit allem ausgestattet – in größeren Städten wie Nürnberg gibt es unterschiedliche Möglichkeiten eine Wohnung zu vermieten. Drei davon beleuchten wir näher und vergleichen sie miteinander: die klassische Vermietung, die möblierte Vermietung und die Kurzzeitvermietung, besser bekannt als Airbnb, Booking.com und Co.

Option 1: Klassische Vermietung

Das ist die gängigste Art der Vermietung, bei der zwischen Vermieter und Mieter ein meist unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wird. Für die Nutzung der Wohnung zahlt der Mieter eine vorher festgelegte, monatliche Miete. Die Höhe errechnet sich über die Ortsüblichkeit bzw. den Mietspiegel der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde.

Typische Merkmale:

• Unbefristeter Mietvertrag (ggf. mit Kündigungsausschluss)
• Feste monatliche Mieteinnahmen
• Kaution (3 Monats-Kaltmieten)
• Unmöbliert oder mit Einbauküche

Vorteile klassische Vermietung

Ein großes Plus bei der klassischen Vermietung ist der relativ geringe Zeitaufwand (u.a. Mietersuche, jährliche Betriebskostenabrechnung) – immer vorausgesetzt, es gibt keine häufigen Mieterwechsel. Auch ein längeres Leerstandsrisiko ist in größeren Städten wie Nürnberg minimal. Ausgaben für zusätzliche Ausstattung wie bei der Vermietung auf Zeit bzw. der Kurzzeitvermietung fallen keine an, maximal für eine Einbauküche.

Nachteile klassische Vermietung

Der Mietenspiegel bzw. die Ortsüblichkeit lässt wenig(er) Spielraum bei der Miethöhe zu (Stichwort Mietpreisbremse). Auch die Pflichten des Vermieters sind wesentlich umfangreicher als bei zeitlich begrenzten Vermietungen.

Option 2: Möblierte Vermietung – z.B. über hc24

In vielen größeren Firmen gibt es Projektmitarbeiter oder Expats, die nur für einen begrenzten Zeitraum in der Region tätig sind. Für sie ist die mittelfristige Anmietung einer möblierten Wohnung ideal.

Typische Merkmale:

• Befristeter Mietvertrag (z.B. 3-6 Monate)
• Feste monatliche Mieteinnahmen
• Kaution (2-3 Monats-Kaltmieten)
• Voll möbliert (inkl. Haushaltsgeräte, Geschirr, Bettwäsche/Handtücher)

Teilmöbliert und voll möbliert – was sind die Unterschiede?
Wohnung werden in der Regel unmöbliert vermietet. Sind z.B. eine Einbauküche, ein Esstisch und Stühle sowie eine Couch vorhanden, spricht man von einer teilmöblierten Wohnung. Was genau zur Teilmöblierung gehört, hängt aber vom Vermieter ab. Dafür gibt es keine feste Regelung. Gleiches gilt für vollmöblierte Wohnungen. Diese umfasst aber normalerweise alles, was für das tägliche Leben wichtig ist (z.B. auch ein Bett). Eine genaue Möblierungsliste wird normalerweise dem Mietvertrag beigelegt.

Vorteile möblierter Vermietung

Bei dieser Form der Vermietung gelten die gesetzlichen Vorschriften zur Miethöhe nicht, sodass die monatliche Miete unabhängig vom Mietspiegel festgelegt werden kann. Die Mieteinnahmen liegen damit meist höher als bei einer klassischen Vermietung. Der Vermietungsprozess wird zudem von Agenturen wie hc24 unterstützt bzw. komplett übernommen. Als Vermieter haben Sie also kaum Aufwand.

Nachteile möblierter Vermietung

Die Kosten für die Möblierung und Ausstattung sollten nicht unterschätzt werden – hier muss vom Bett bis zum Toaster alles vorhanden sein. Durch den häufigeren Mieterwechsel ist auch mit höheren Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten zu rechnen. Auch ein Leerstand der Wohnung kann nicht ausgeschlossen werden.

Mögliche Gesetzesänderung
Achtung! Die Vorteile der mittelfristigen Vermietung möblierter Wohnungen könnten bald der Vergangenheit angehören. Bisher lag die Höhe des Möblierungszuschlags im Ermessen des Vermieters und musste nicht gesondert ausgeschrieben werden. Derzeit liegt dem Bundestag jedoch ein Gesetzesentwurf vor, der Mieter vor durch den Möblierungszuschlag unverhältnismäßig in die Höhe getriebenen Mietpreisen schützen soll. Die folgenden zwei Änderungen sind darin vorgesehen:

1. Im Mietpreis muss ersichtlich sein, wieviel die Nettokaltmiete beträgt und wie hoch der Möblierungszuschlag ist. Die Nettokaltmiete unterliegt hier in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ebenfalls der Mietpreisbremse (d.h. die Nettokaltmiete darf maximal 10 % über der Ortsüblichkeit liegen).

2. Der Möblierungszuschlag kann nicht mehr frei nach Belieben vom Vermieter festgelegt werden, sondern es soll klar geregelt werden, wieviel Prozent des Zeitwertes der Möbel (zum Mietbeginn) als Zuschlag verlangt werden darf.

Wir halten Sie hier auf dem Laufenden, wie die Entscheidung des Bundesrates ausfällt und welche Regelungen in Zukunft beachtet werden müssen

Option 3: Kurzzeitvermietung – über Airbnb, Booking.com und Co.

Bei dieser Variante werden Wohnungen meist für wenige Tage oder Wochen an Urlauber vermietet. Auch hier wird die Wohnung vollständig möbliert vermietet – jedoch nur für einen kurzen Zeitraum.

Typische Merkmale:

• meist ohne Mietvertrag (ggf. bei Ferienhäusern)
• monatliche Mieteinnahmen variieren (abhängig von den Gästebuchungen)
• Kaution fällt meist nicht an (ggf. bei Ferienhäusern)
• Voll möbliert (inkl. Haushaltsgeräte, Geschirr, Bettwäsche/Handtücher)

Vorteile Kurzzeitvermietung

Bei der Vermietung an Urlauber sind die Mietpreise losgelöst vom Mietenspiegel. Sprich, bei der Berechnung der Miethöhe werden nicht die Quadratmeterpreise wie bei einer klassischen Vermietung herangezogen, sondern vergleichbare Ferienwohnungen. Die Rendite liegt also um einiges höher als bei einer normalen Vermietung.

Nachteile Kurzzeitvermietung

Die erstmaligen Kosten für die Möblierung und Ausstattung sehr hoch. Auch Reparaturen und Neuanschaffungen müssen bei einem häufigen Mieterwechsel berücksichtigt werden. Nicht zu unterschätzen ist außerdem der Zeitaufwand: Gästeanfragen beantworten, Check-in und -out, Reinigung koordinieren usw. All das kostet viel Zeit.

Das Leerstandsrisiko ist im Vergleich zu den anderen beiden Vermietungsformen wesentlich höher, weil die Auslastung stark von Ferien- und Saisonzeiten abhängt. Last but not least: Die Nachbarn. Ständig wechselnde Gesichter im Treppenhaus oder laute Partymusik dürfte bei vielen Nachbarn nur mäßig gut ankommen. Insbesondere in kleineren Hausgemeinschaften kann das zum Problem werden.

Stolpersteine bei der Kurzeitvermietung

Diese Kurzzeitvermietung ist zwar lukrativ, hält aber zwei große Stolpersteine bereit.

1. Zweckentfremdungsverbot: Bayern hat wie viele andere Bundesländer auf die Wohnungsengpässe in großen Städten reagiert und ein entsprechendes Verbot erlassen. Demnach darf Wohnraum nur nach vorheriger Genehmigung zu anderen Zwecken genutzt werden, das schließt u.a. auch die Beherbergung von Gästen mit ein, die einen Zeitraum von 8 Wochen im Jahr übersteigt. In Nürnberg und Erlangen gibt es ein solches Zweckentfremdungsverbot bereits.
   
2. Anfallende Steuern: Die Einnahmen aus der Vermietung müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Darauf kann dann unter Umständen eine Einkommensteuer anfallen – und mehr noch: Wer regelmäßig vermietet, kann vom Finanzamt schnell als Unternehmer eingestuft werden und muss Gewerbesteuer zahlen.

Fazit

Unterm Strich sollten Sie genau abwägen, welche Vermietungsform für Sie in Frage kommt. Alle drei haben Ihre Vorzüge – vor allem die Vermietung an Urlauber wird aber durch den gesetzlichen Rahmen stark eingeschränkt. Hier kommt es darauf an, ob es in Ihrer Stadt bereits ein Zweckentfremdungsverbot gibt oder nicht.