Mieterhöhung nach Modernisierung – was ist möglich?

Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Anbau von Balkonen oder die Hausfassade soll einen neuen Anstrich erhalten? „Okay“, denken viele Vermieter, „dann erhöhe ich auch die Miete“. Auch wenn Sie einige dieser Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen können, gibt es klare Regeln, was als Modernisierung gilt und wie die Mieterhöhung ablaufen muss. Auf welche Modernisierungen eine Mieterhöhung folgen darf, wie diese angekündigt werden muss, wie hoch sie ist und vieles mehr – lesen Sie hier!

Was zählt als Modernisierungsmaßnahme?

Nicht jede bauliche Maßnahme an Ihrer Immobilie ist automatisch eine Modernisierungsmaßnahme, auf die eine Mieterhöhung folgen darf. Hier gilt es zwischen Maßnahmen zu unterscheiden, die tatsächlich eine Modernisierung bedeuten und solchen, die der Instandhaltung dienen. In §555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) findet sich die entsprechende Definition. Eine Modernisierung liegt vor, wenn

• „in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).“ (§555b Nr. 1 BGB)
• „der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.“ (§555b Nr. 3 BGB)
• „der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.“ (§555b Nr. 4 BGB)
• „die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.“ (§555b Nr. 5 BGB)
• „die Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahme nach §555a sind.“ (§555b Nr. 6 BGB)

Der Einbau einer neuen (energetischen) Heizung oder der Austausch der Fenster gegen ein besser isolierendes Modell gelten somit als Modernisierungsmaßnahme. So auch der Anbau eines Balkons, da dieser den (Wohn-)Wert des Mietobjekts erhöht. Ein neuer Anstrich der verwitterten Fassade oder die Wartung technischer Geräte, wie beispielsweise eines Aufzugs, sind hingegen Maßnahmen zur Instandhaltung der Mietsache.

Mieterhöhung nach Modernisierung – was ist erlaubt?

Die sogenannte Modernisierungsumlage wird im BGB (§559) als eine besondere Form der Mieterhöhung definiert und folgt somit ganz bestimmten Regeln.

Zählt die von Ihnen an Ihrer Mietsache vorgenommene Maßnahme als Modernisierung, dürfen Sie die anfallenden Kosten über die Miete ausgleichen. Hierbei gilt jedoch, dass maximal 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden dürfen. Zudem gilt eine Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3 BGB. Die Monatsmiete kann innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 € pro Quadratmeter erhöht werden.

Zu den Modernisierungskosten werden auch die Baunebenkosten, der Lohn für die Handwerker u.ä. gezählt. Staatliche Förderungen hingegen, die Sie beispielsweise bei einer energetischen Modernisierungsmaßnahme erhalten, müssen von den umzulegenden Kosten abgezogen werden.

Ausnahme beim Austausch von Heizungen
Tauschen Sie die Heizung in Ihrem Mietobjekt aus, dürfen Sie sogar bis zu 10 % der hierfür anfallenden Modernisierungskosten als Modernisierungszulage auf die Jahresmiete umlegen. Die Mieterhöhung darf jedoch monatlich 50 Cent pro Quadratmeter nicht überschreiten.

Achtung bei Reparaturen!

Wir haben es zu Beginn schon erwähnt: Reparatur ist nicht gleich Modernisierung. Es gibt jedoch Umstände, in denen eine Maßnahme beiden Kategorien zuzuordnen ist. So beispielsweise, wenn eine kaputte Gasheizung durch etwa eine Wärmepumpe ersetzt wird. Diese spart zukünftig Energie ein und ist somit eine Modernisierungsmaßnahme. Doch auch wenn in diesem Fall eine Modernisierung stattfindet, müssen in einer solchen Situation die Kosten, die für eine einfache Instandhaltung – also in diesem Fall zum Beispiel für die Reparatur der Heizung oder das Ersetzen durch ein gleichwertiges Modell – angefallen wären, von umzulegenden Kosten für die Modernisierung abgezogen werden.

Beispiel – so erhöht sich die Miete nach dem Heizungstausch

Sehen wir uns die Frage „Um wie viel kann ich die Miete erhöhen“ an einem fiktiven Beispiel an:

Frau Meier hat ein kleines Mehrfamilienhaus mit 5 vermieteten Wohnungen (jeweils 75 m² Wohnfläche) und einer Gesamtfläche von 375 m². Die bisherige Öl-Zentralheizung wird von ihr durch eine moderne Wärmepumpe ersetzt, die 90.000 € gekostet hat. Für den Einbau hat sie eine staatliche Förderung in Höhe von 25.000 € (beispielhafter Betrag) erhalten. Diese muss für die Berechnung der Mieterhöhung von den Investitionskosten abgezogen werden. Des Weiteren müssen rechnerisch die theoretischen Kosten für die Instandsetzung der bisherigen Heizung berücksichtigt werden – dies erfolgt als pauschaler Abzug von 15 % von den Gesamtkosten (abzgl. der Förderung). Somit berechnet sich der auf die Mieter umlagefähige Betrag wie folgt:

90.000 € Gesamtinvestition abzüglich 25.000 € staatlicher Förderung ergibt 65.000 €. Davon werden pauschal 9.750 € (15 %) für die ersparte Instandhaltung der bisherigen Heizung abgezogen. Das ergibt 55.250 € anrechenbare Modernisierungskosten für das gesamte Haus.

Von diesen Modernisierungskosten kann Frau Meier dauerhaft 10 % auf die jährliche Miete umlegen. Dies entspricht einem Betrag von 5.525 € für das gesamte Haus pro Jahr. Oder umgerechnet: 460,41 € pro Monat. Monatlich gerechnet ergeben sich so theoretisch umlagefähige Modernisierungskosten von 1,22 € pro Quadratmeter. Es gibt jedoch zum Schutz der Mieter eine Kappungsgrenze, die besagt, dass bei einem Heizungstausch monatlich maximal 0,50 € / m² umgelegt werden dürfen. Durch die Modernisierungsumlage für die Heizung kann die (Kalt-)Miete daher monatlich um maximal 37,50 € pro Wohnung erhöht werden.

An dieser Stelle sollten Sie außerdem bedenken, dass auch viele staatliche Förderungen nicht greifen, wenn die Modernisierung aufgrund einer notwendigen Reparatur oder Havarie vorgenommen werden. Mehr dazu lesen Sie in unserem Blog-Beitrag „Neues Heizungsgesetz 2024 – wichtige Fragen und Antworten“.

Die Mieter informieren – so geht es richtig

Eine Umlage der Modernisierungskosten auf Ihre Mieter darf nur stattfinden, wenn Sie diese rechtzeitig und vollumfänglich über die anstehende Maßnahme informieren. Das bedeutet, dass die Modernisierungsmaßnahme den Mietern mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitgeteilt werden müssen. Das Schreiben muss hierbei die folgenden Fragen beantworten:

• Von wann bis wann finden die Arbeiten am Mietobjekt statt?
• Welche Maßnahme wird vorgenommen?
• Wieso ist diese Maßnahme notwendig?
• Wie hoch fallen die Kosten für die Modernisierung aus und wie hoch wird die voraussichtliche Mieterhöhung sein?

Zudem müssen die Mieter auf ihr Recht hingewiesen werden, Einspruch aufgrund eines Härtefalls zu erheben.

Wurden die Mieter fristgerecht und vollumfänglich über die Modernisierungsmaßnahmen in Kenntnis gesetzt, gilt die Mieterhöhung ab Beginn des dritten Monats nach Eingang der Mieterhöhung. Haben Sie die Modernisierung nicht rechtzeitig oder mit fehlenden Informationen angekündigt, bedeutet das nicht, dass die Mieterhöhung generell nicht anerkannt wird. Sie tritt jedoch erst 6 Monate nach dem normalen Eintritt in Kraft.

Video: Kurz & kompakt zusammengefasst

Tom, unser virtueller Mitarbeiter, fasst im Video die wichtigsten Punkte beim Thema „Mieterhöhung nach Modernisierung“ noch einmal für Sie zusammen. Jetzt reinhören!

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Rechte der Mieter: Härtefall & Mietminderung

Wenn es um eine Mietsache geht, spielen natürlich nicht nur die Rechte des Vermieters, sondern auch die des Mieters eine Rolle. Als Vermieter sollten Sie die Rechte Ihrer Mieter kennen, um gegebenenfalls auf Gegenwind vorbereitet zu sein.

Einspruch und Härtefall

Der Mieter kann einerseits gegen die Modernisierungsmaßnahme selbst bzw. den gewählten Zeitpunkt Einspruch einlegen und andererseits gegen die Mieterhöhung. Der Mieter kann sich aus den folgenden Gründen gegen den gewählten Zeitraum wehren:

• Unzumutbarkeit, z.B. wenn die Heizungsanlage oder Fenster im Winter ausgetauscht werden sollen (ohne dass dies aufgrund eines Ausfalls o. Ä. nötig wäre)
• der Auszug der Mieter steht kurz bevor
• die Modernisierung erfordert einen zeitweiligen Umzug, der aufgrund von Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder auch Prüfungszeiten nicht zumutbar ist

Des Weiteren kann der Mieter Einspruch einlegen, wenn die Miete nach der Erhöhung mehr als 40% des Nettohaushaltseinkommens beträgt. Mit dieser Form des Einspruchs erhalten Mieter in der Regel nur Recht, wenn Ihnen nach Abzug der Miete nur noch weniger als die Hälfte des durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens bleiben. Auch Faktoren wie die Dauer des Mietverhältnisses, die Angemessenheit der Größe der Wohnung und natürlich der Umfang der Modernisierung spielen hierbei eine Rolle. Handelt es sich um allgemein übliche Renovierungsmaßnahmen, ist der Härtefalleinwand ausgeschlossen. Auch gegen gesetzlich verpflichtende Modernisierungsmaßnahmen ist ein Einspruch zwecklos.

Der Einspruch durch den Mieter muss schriftlich bis zum Ende des Monats und vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen eingereicht werden. Kündigen Sie also eine Modernisierung, die am 15. Juni 2024 starten soll, am 5. März 2024 schriftlich an, können Ihre Mieter bis zum 31. Mai 2024 Einspruch einlegen.

Mietminderung

In den meisten Fällen sind Modernisierungsmaßnahmen mit Baulärm und Dreck verbunden. Das bedeutet, dass die Mieter eine Mietminderung verlangen dürfen. Hierfür müssen sie ihren Standpunkt aber natürlich nachvollziehbar und transparent darlegen. Beispielsweise in Form eines Lärmprotokolls, Videos etc. Handelt es sich allerdings um eine energetische Modernisierung, sind die ersten drei Monate der Modernisierungsmaßnahme von einer Mietminderung ausgeschlossen. Erst wenn die Arbeiten länger dauern, dürfen die Mieter eine Minderung der Mietzahlungen fordern.

Es kann außerdem vorkommen, dass den Mietern aufgrund der Bauarbeiten Kosten entstehen, welche sie Ihnen dann in Rechnung stellen können. Zum Beispiel:

• Reinigungskosten,
• Kosten aufgrund von Schäden, die durch die Modernisierungsarbeiten in der Wohnung entstanden sind,
• erhöhte Verpflegungskosten, wenn die Küche aufgrund der Bauarbeiten nicht genutzt werden konnte,
• Kosten für eine Ausweichunterkunft, wenn die Wohnung während (einem Teil) der Baumaßnahmen nicht bewohnbar ist

FAQ – häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Reicht es aus, meine Mieter mit einem Schreiben zu informieren, dass ich in den Hausflur meines Mehrfamilienhauses hänge?

Nein, jede Mietpartei muss einzeln und schriftlich über die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen informiert werden. Eine E-Mail reicht hierzu aus, da diese direkt an die Mieter adressiert ist. Ein Schreiben im Hausflur jedoch nicht.

Die Maßnahmen des neuen Balkons sind schon im vollen Gange, aber plötzlich reichen meine Mieter Einspruch ein. Ist das rechtens?

In dem Moment, in dem Ihre Mieter die Handwerker in ihre Wohnung lassen, gilt dies als Zustimmung zur Modernisierungsmaßnahme. Somit ist der Einspruch in der Regel nicht gültig.

Im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme ist mir aufgefallen, dass die Miete meines Mietobjekts unter der ortsüblichen Miete liegt. Kann ich die Miete zunächst auf die Ortsüblichkeit anheben und dann noch um die Modernisierungsumlage erhöhen?

Nein. Zum Schutz der Mieter gilt hier ein Entweder-oder-Prinzip: Als Vermieter können Sie entscheiden, ob Sie die Miete (unter Berücksichtigung des neuen Ausbaustandards) auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen oder ob Sie einen Modernisierungszuschlag verlangen. Beides gleichzeitig ist nicht möglich.

Dürfen meine Mieter eine Modernisierung ablehnen?

In der Regel: Nein. Nur wenn einer der oben genannten Härtefälle greift, wie beispielsweise der Austausch von Fenstern im Winter, der bevorstehende Auszug der Mieter usw.