Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – wird mit Makler verkauft, fällt in der Regel auch eine Maklerprovision an. Doch wie hoch darf sie sein? Wer zahlt die Maklergebühr und wann? In diesem Blogbeitrag geben wir einen Überblick über die wichtigsten Fakten zur Maklerprovision in Nürnberg. Außerdem räumen wir mit 5 gängigen Irrtümern auf. Jetzt lesen!
- Maklerprovision beim Immobilienkauf
- Wer zahlt die Maklerprovision?
- Wie hoch ist die Maklerprovision in Nürnberg?
- Immobilienkauf – wann muss die Maklerprovision gezahlt werden?
- Maklerprovision bei der Vermietung
- Maklerprovision – wofür bezahlen Sie den Makler?
- 5 Mythen über die Maklerprovision
- #Mythos 1: Als Verkäufer muss ich die Provision erst zahlen, wenn ich den Kaufpreis erhalten habe.
- #Mythos 2: Findet der Makler keinen Käufer, muss ich auch keine Provision zahlen.
- #Mythos 3: Wer dem Makler am meisten zahlt, bekommt die Mietwohnung.
- #Mythos 4: Bei Gewerbeimmobilien zahlt immer der Käufer / Mieter.
- #Mythos 5: Wenn ich privat einen Käufer finde, muss ich den Makler auch nicht bezahlen
- FAQ – häufige Fragen zur Maklerprovision
Maklerprovision beim Immobilienkauf
Die Maklerprovision ist eine prozentual an den Kauf- bzw. Mietpreis geknüpfte Gebühr, die der Makler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Die genauen Rahmendaten zur Provision (u.a. wer zahlt wann und wie viel) hängt vom jeweiligen Immobilienmakler ab und wird im Maklervertrag festgehalten. Es gibt also keine pauschale Regelung für die Maklerprovision – aber einen gesetzlichen Rahmen mit Einschränkungen.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Lediglich die Verteilung der Maklerprovision wurde Ende 2020 neu geregelt. Während die Maklergebühr zuvor häufig komplett auf die Käufer abgewälzt wurde, gilt seitdem: Dem Käufer (= nicht der eigentliche Auftraggeber des Maklers) darf keine höhere Maklergebühr in Rechnung gestellt werden als dem Verkäufer (i.d.R. der Auftraggeber des Maklers). Beide teilen sich also üblicherweise die Provision. Die Höhe jedoch hängt vom jeweiligen Maklerbüro ab.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Nürnberg?
In der Regel orientiert sich die Maklergebühr an der Ortsüblichkeit – in Nürnberg zahlen Verkäufer und Käufer meist zwischen 2,38% und 3,57% inkl. MwSt. an den Makler, wenn eine Immobilie verkauft wird.
Immobilienkauf – wann muss die Maklerprovision gezahlt werden?
Die Maklerprovision ist eine erfolgsgebundene Vergütung. Das heißt, sie ist nur zu zahlen, wenn der Makler die Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Also dann, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde.
Wann genau die Maklergebühr fällig ist, ist abhängig davon, was im Maklervertrag festgehalten ist. Meist wird die Provision direkt nach dem Notartermin fällig. Manchmal räumen Makler ihren Kunden allerdings auch noch eine längere Frist ein. Wichtig ist an dieser Stelle: Wenn der Maklervertrag nur mit dem Verkäufer abgeschlossen wurde, muss dieser die Provision auch zuerst zahlen. Erst wenn der Makler die Zahlung des Verkäufers vorweisen kann, muss der Käufer seinen Anteil begleichen.
Maklerprovision bei der Vermietung
Geht es um die Vermietung einer Immobilie, gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, trägt die Provisionskosten – in den meisten Fällen sind das die Vermieter. In Nürnberg beträgt die Maklerprovision für Vermieter in der Regel 2,38 Monats-Kaltmieten inkl.. Mehrwertsteuer.
Beauftragt ein Interessent den Makler aktiv mit der Suche nach einer passenden Mietwohnung darf die Maklerprovision in diesem speziellen Fall nur maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen (sprich 2,38 % Monats-Kaltmieten). Zu zahlen ist die Maklercourtage in der Regel nach Unterzeichnung des Mietvertrages. Der genaue Zeitpunkt und die Höhe der Provision werden im Maklervertrag festgehalten. Auch die Provision bei einer Vermietung ist übrigens ein Erfolgshonorar. Findet der Makler keine Mieter (bzw. keine Mietwohnung), wird die Provision nicht fällig.
Maklerprovision – wofür bezahlen Sie den Makler?
Die Aufgabe des Maklers ist natürlich klar: die Vermittlung einer Immobilie. Ganz gleich, ob Verkauf oder Vermietung. Bei dem Weg dorthin fallen verschiedene Arbeitsschritte an, die Teil der Maklerdienstleistung sind und mit der Provision abgedeckt werden. Der Leistungsumfang variiert aber von Makler zu Makler. Hier finden Sie einen Überblick über unseren Rundum-Service.
| Verkauf mit ImmoNürnberg | Vermietung mit ImmoNürnberg |
|---|---|
| Ermittlung des Verkaufspreises | Bestimmung Miethöhe mit Hilfe des aktuellen Mietspiegels |
| beim Verkauf einer Eigentumswohnung: Einholen relevanter Unterlagen von der Hausverwaltung | hochwertige Bilder und (auf Wunsch) virtueller Rundgang |
| hochwertige Bilder und auf Wunsch virtueller Rundgang | Exposé-Erstellung inkl. Grundriss |
| Exposé-Erstellung inkl. Grundriss | Vermarktung der Immobilie |
| ggf. Verkaufsförderung durch (virtuelles) Homestaging | Handling Interessentenanfragen |
| Vermarktung der Immobilie | Durchführung von Besichtigungsterminen (Einzeltermine) |
| Handling Interessentenanfragen | Einholen relevanter Unterlagen wie Mieterselbstauskunft und Bonitätsnachweise |
| Durchführung von Besichtigungsterminen (Einzeltermine) | Unterstützung bei der Auswahl der Mieter |
| regelmäßige Informationen zum Verkaufsstand | Erstellung Mietvertrag |
| Vermittlung bei der Kaufpreisverhandlung | Wohnungsübernahme/-übergabe |
| Finanzierungsexperte und Bereitstellung relevanter Unterlagen für die Bank, ggf. Sanierungsberatung | |
| Bestellung, Abstimmung und Erklärung des Kaufvertrags für beide Seiten | |
| Terminvereinbarung und Begleitung beim Notar | |
| Schlüsselübergabe | |
| Unterstützung bei der Endabrechnung |
5 Mythen über die Maklerprovision
Über die Maklerprovision sind einige Irrtümer in Umlauf. Das zeigt sich auch immer wieder in Gesprächen mit unseren Kunden. Deshalb räumen wir hier mit 5 Mythen zur Maklergebühr bei Verkauf und Vermietung auf.
#Mythos 1: Als Verkäufer muss ich die Provision erst zahlen, wenn ich den Kaufpreis erhalten habe.
Das kommt darauf an, was im Maklervertrag steht. Wenn es vertraglich nicht anders geregelt ist, ist die Provision fällig, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Sprich, direkt nach dem Notartermin. Viele Makler räumen ihren Kunden jedoch eine längere Frist ein. Interessant für alle Käufer: Besteht der Maklervertrag nur mit dem Verkäufer, muss dieser die Provision auch zuerst zahlen. Erst wenn der Makler vorweisen kann, dass der Verkäufer seinen Anteil der Provision gezahlt hat, ist der Käufer zahlungspflichtig.
#Mythos 2: Findet der Makler keinen Käufer, muss ich auch keine Provision zahlen.
Grundsätzlich ja. Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar und somit nur fällig, wenn der Makler die Immobilie erfolgreich verkauft hat. Es kann jedoch sein, dass der Makler Ihnen, auch wenn er keinen Käufer findet, eine Aufwandsentschädigung in Rechnung stellt. Das ist jedoch nur erlaubt, wenn es im Maklervertrag geregelt ist. Weiterhin darf die Entschädigung nur in Höhe der tatsächlich entstandenen Aufwendungen erfolgen, welche klar definiert werden müssen. In Rechnung gestellt werden können in so einem Fall z.B. die Kosten für Anzeigenschaltung und Inserierung oder Gebühren für den Grundbuchauszug.
#Mythos 3: Wer dem Makler am meisten zahlt, bekommt die Mietwohnung.
Auf keinen Fall! Schauen Sie sich eine von einem Makler inserierte Mietwohnung an, gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Und das ist in diesem Fall der Vermieter. Der Makler darf in einer solchen Situation keine Provision von Ihnen verlangen oder annehmen – das wäre eine ganz klassische Bestechung.
#Mythos 4: Bei Gewerbeimmobilien zahlt immer der Käufer / Mieter.
Eine klare Regelung für die Aufteilung der Provision, wie bei Privatimmobilien, gibt es für Gewerbeimmobilien nicht. Hier entscheidet meist die Marktlage: Herrscht ein Verkäufermarkt, also mehr Nachfrage als Angebot, zahlt in der Regel der Käufer bzw. Mieter. Anders sieht es bei einem Käufermarkt aus, wenn also das Angebot groß und die Nachfrage gering ist. In diesem Fall erklärt sich meist der Verkäufer bzw. Vermieter bereit, die Maklercourtage zu zahlen
#Mythos 5: Wenn ich privat einen Käufer finde, muss ich den Makler auch nicht bezahlen
Das stimmt. Wie schon zuvor erwähnt: Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar und nur fällig, wenn durch die Arbeit des Maklers ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt. Es steht Ihnen aber frei, auch weiterhin selbst nach einem Käufer zu suchen. Die einzige Ausnahme ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag. In diesem wird vertraglich festgehalten, dass der Verkauf immer über den Makler läuft. Auch wenn Sie einen Käufer finden, müssen Sie den Makler also zum Verkauf hinzuziehen und die Provision zahlen. Eine solche Regelung kann es aber nur geben, wenn es eine echte Individualvereinbarung im Vertrag gibt. Ein Beispiel wäre, dass der Eigentümer auf sein Recht verzichtet, die Immobilie selbst zu verkaufen und dafür eine grundsätzlich niedrigere Provision bezahlt.
FAQ – häufige Fragen zur Maklerprovision
In einem gewissen Rahmen schon – meistens vor allem dann, wenn der Makler grundsätzlich mit einem relativ hohen Provisionssatz (wie z.B. 3,57 %) arbeitet. Die Makler mit den niedrigeren Sätzen „ersparen“ Ihnen diese Vorab-Verhandlungen und gehen gleich mit einer eher kostendeckenden Provision ins Rennen.
Nein, die Maklergebühr zählt nicht zum Kaufpreis, sondern zu den Kaufnebenkosten. Möchten Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten, wird der Makler die Provisionshöhe mit Ihnen besprechen, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen. Für Kaufinteressenten gilt: Interessieren Sie sich für eine Immobilie, die über einen Immobilienmakler vertrieben wird, finden Sie die prozentuale Höhe Ihres Anteils der Provision in der Anzeige bzw. dem Exposé.
Es gibt vier unterschiedliche Formen von Maklerverträgen: Den einfachen Maklerauftrag, den Makleralleinauftrag, den qualifizierten Alleinauftrag und den Gemeinschaftsauftrag.
Beim Makleralleinauftrag, der gängigsten Form des Maklervertrags, verpflichtet sich der Verkäufer, ausschließlich einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Der Verkäufer darf jedoch weiterhin selbst Käufer suchen und die Immobilie an diese verkaufen, ohne eine Provision an den Makler zahlen zu müssen. Hier liegt die Provision in Nürnberg in der zwischen 2,38 % und 3,57 %.
Der einfache Maklerauftrag erlaubt es dem Verkäufer, mehrere Makler gleichzeitig mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Zusätzlich behält sich der Verkäufer das Recht vor, die Immobilie selbst zu verkaufen, ohne eine Provision an einen Makler zahlen zu müssen, falls er selbst einen Käufer findet. Da das Risiko für den Makler hoch ist, keine Provision für diesen Auftrag zu erhalten, kann es sein, dass er entweder weniger Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie steckt oder eine höhere Provision fordert, um das Risiko zu kompensieren.
Der qualifizierte Alleinauftrag ist die strengste Form des Maklerauftrags. Hier darf nur der beauftragte Makler die Immobilie verkaufen. Der Verkäufer verpflichtet sich, alle Interessenten an den Makler zu verweisen und selbst keine Verkaufsaktivitäten durchzuführen.
Für den Makler ist das sie sicherste Auftragsform, da er, selbst wenn der Verkauf nicht durch ihn zustande kommt, bezahlt wird. Die Provision kann deshalb etwas niedriger ausfallen – muss aber in jedem Fall gezahlt werden.
Ein solcher Auftrag kann aber nur rechtswirksam abgeschlossen werden, wenn es ein Individualvertrag ist, also ein deutliches „Geben und Nehmen“ erkennbar ist und keine standardmäßig vorformulierten Klauseln genutzt werden.
Ein Gemeinschaftsauftrag (auch Co-Maklerauftrag oder Gemeinschaftsgeschäft genannt) entsteht, wenn mehrere Makler zusammenarbeiten, um eine Immobilie zu verkaufen. Dies kann auf Initiative des Verkäufers oder der Makler geschehen. Durch die Zusammenarbeit mehrerer Makler erhöht sich die Reichweite und die Makler können die anfallenden Aufgaben untereinander aufteilen. Da mehrere Makler involviert sind, fällt manchmal auch die Gesamtprovision höher aus. Die genaue Aufteilung der Provision wird zwischen den beteiligten Maklern vereinbart.
Für Verkäufer: Die Höhe der Provision muss im Maklervertrag klar geregelt sein und liegt Ihnen somit schwarz auf weiß und rechtlich bindend vor.
Für Käufer bzw. Kaufinteressenten: Im Exposé oder der Anzeige eines Immobilienmaklers sollte die Provision klar ausgeschrieben sein. Es gibt außerdem die Möglichkeit, auch als Käufer einen Maklervertrag abzuschließen, sodass die Provision auch für Sie vertraglich festgelegt vorliegt. Haben Sie als Käufer keinen Maklervertrag abgeschlossen, gibt es dennoch ein Gesetz, das sie schützt: Die Zahlung wird für zweite Partei erst fällig, wenn die den Auftrag erteilende Partei gezahlt hat. Da in den meisten Fällen der Verkäufer den Makler beauftragt, bedeutet das: Sie als Käufer müssen ihren Anteil erst zahlen, nachdem der Verkäufer seinen Teil der Provision gezahlt hat. Sie können den Makler dementsprechend auffordern, Ihnen einen Beleg für die Zahlung des Verkäufers vorzulegen. So können Sie sicher gehen, dass nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision auf Sie umgelegt wurde.
Die Antwort hierauf ist: Es kommt darauf an.
Vermieter können die Maklerprovision steuerlich geltend machen. Genauso Käufer, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und direkt nach dem Verkauf vermieten. Verkäufer eines Mietobjektes können die Maklerprovision absetzen, wenn sie direkt danach ein neues Mietobjekt kaufen.
Der private Kauf bzw. Verkauf von Immobilien hingegen ist nicht steuerlich absetzbar. Die Details hierzu erklärt Ihnen am besten Ihr Steuerberater und prüft dabei auch, ob das in Ihrem konkreten Fall greift.
