Vermietete Wohnung verkaufen – Fakten und Tipps für Verkäufer

Kann man eine vermietete Wohnung verkaufen? Die einfache Antwort auf diese Frage ist „ja“. Im Vergleich zu einem unvermieteten Verkauf ist jedoch plötzlich eine weitere Partei in den Verkauf involviert: Ihre Mieter. Dementsprechend gibt es einige Punkte, die Sie beachten müssen, wenn Sie eine Wohnung mit Mietern verkaufen möchten. Lesen Sie jetzt, welche Eigenheiten der Verkauf einer vermieteten Wohnung mit sich bringt und wie Sie am besten vorgehen.

Wohnung verkaufen mit Mietern – das sollten Sie vorab wissen

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind einige Faktoren zu beachten, die beim Verkauf einer Wohnung ohne Mieter keine Rolle spielen. Wir haben Ihnen hier die zentralen Punkte zusammengefasst.

Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag?

Der Umgang mit dem Mietvertrag beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist klar geregelt: Der Mietvertrag bleibt bestehen, so ist es unter dem Kernsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in §566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten. Der neue Eigentümer tritt also in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten.

Kann ich das Mietverhältnis vor dem Kauf kündigen?

Nein, denn Sie haben keinen Kündigungsgrund, nur weil Sie die Wohnung verkaufen möchten. Bei einer vermieteten Wohnung erfolgt der Verkauf automatisch mit Mieter. Das muss aber gar nicht von Nachteil sein: Ist Ihre Wohnung ohnehin eine Kapitalanlage für den Käufer, muss sich dieser nicht auch noch um die Mietersuche kümmern. Auf der anderen Seite ist das Käuferklientel durch die bestehende Vermietung eingeschränkt, da diese für Eigennutzer nicht bzw. nicht sofort zur Verfügung steht.

Wer kommt als Käufer für eine vermietete Wohnung in Frage?

Es ergeben sich drei mögliche Käufer für Ihre Wohnung:

1. Die Mieter
2. Kapitalanleger
3. Eigennutzer

Fragen Sie zunächst Ihre Mieter, ob sie nicht Interesse am Kauf haben. Das wäre die einfachste Lösung. Lehnen diese ab, bleiben noch Kapitalanleger und Eigennutzer. In der Regel sind es Kapitalanleger, die vermietete Wohnungen kaufen. So sparen sie sich die Mietersuche und haben direkt monatliche Mieteinnahmen. Wir raten, die Vermarktung der Wohnung gezielt auf diese Kaufinteressenten auszurichten – auch im Sinne ihrer Mieter.

Hin und wieder kommt es aber vor, dass Eigennutzer für eine vermietete Wohnung anfragen. In einigen Fällen, weil sie in den Immobilienanzeigen das „vermietet“ überlesen haben, in anderen Fällen aus echtem Interesse. Wer selbst in eine vermietete Wohnung einziehen will, muss dem bestehenden Mieter nach dem Eigentümerwechsel eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Abhängig von der Mietdauer, kann es aber mehrere Monate dauern, bis die Wohnung frei wird. Wichtig: Es gibt Härtefälle (z.B. hohes Alter des Mieters, psychische Erkrankungen, bevorstehende Prüfungsphasen), in denen Mieter nicht „einfach so“ aus ihrer Wohnung gekündigt werden können. Es besteht also immer ein „Restrisiko“ für den Käufer.

Vorkaufsrecht der Mieter

In manchen Fällen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Das gilt z.B., wenn die Wohnung im Laufe der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Ausnahmen davon sind u.a. der Verkauf oder die Schenkung innerhalb der Familie oder wenn das gesamte Haus verkauft wird.

Der Ablauf zur Ausübung des Vorkaufsrechts ist wie folgt: Zuerst geht es an die „ganz normale“ Käufersuche. Haben Sie einen solchen gefunden, wird der notarielle Kaufvertrag geschlossen. Besteht nun ein gesetzliches Vorkaufsrecht, muss der Notar den Mietern eine Kopie des Kaufvertrages zusenden und die Mieter haben bis zu acht Wochen Zeit, entweder unverändert in den bestehenden Vertrag einzusteigen (v.a. Kaufpreis) oder auf das Vorkaufsrecht zu verzichten. Steigen die Mieter in den Vertrag ein, ist der eigentliche Käufer raus.

Ob mit oder ohne Vorkaufsrecht macht es Sinn, die Wohnung zuerst den Mietern zum Kauf anzubieten. Entscheiden sie sich vorab für den Kauf, erspart Ihnen das Zeit und Geld (z.B. Maklerprovision). Lehnen die Mieter den Kauf ab, fühlen sie sich dennoch gesehen und involviert.

Um Ihnen und dem Käufer Ärger zu ersparen, sollten Sie also vorab das Thema Vorkaufsrecht unbedingt abklären.

Wie beeinflusst die Vermietung den Kaufpreis?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern ist abhängig von der Marktlage und der Miethöhe. Ist gerade eine hohe Nachfrage durch Kapitalanleger, kann eine vermietete Wohnung einen ähnlichen Preis erzielen, wie eine Wohnung ohne Mieter. Herrscht eine vermehrte Nachfrage durch Eigennutzer, müssen Sie hingegen davon ausgehen, einen geringeren Preis zu erzielen. Da oftmals letzteres der Fall ist, müssten Sie den Kaufpreis für eine vermietete Wohnung merklich niedriger ansetzen als für eine Wohnung ohne Mieter.

Den greifbareren Einfluss auf den Verkauf hat die Miethöhe: Wenn Sie eine besonders gute Miete erhalten, ist das für Kapitalanleger interessant. Wenn die Miete allerdings deutlich unter der Ortsüblichkeit liegt und auch nicht auf absehbare Zeit gesteigert werden kann (maximal 15% in 3 Jahren), wirkt sich das ungünstig auf den Verkauf einer vermieteten Wohnung aus. Dies kommt daher, da Kapitalanleger oftmals die erzielte Jahresnettokaltmiete mit einem Faktor zu einem möglichen Kaufpreis hochrechnen und da dann das Limit setzen. So entspricht z.B. ein Faktor von 25 einer Rendite von 4 %, was aktuell die (Mindest-) Erwartung der Kapitalanleger ist. Dazu ein vereinfachtes Beispiel:

Situation A: Sie haben Ihre Wohnung deutlich unter der Ortsüblichkeit vermietet und erhalten pro Jahr eine Kaltmiete von 5.000 €. Ein Kapitalanleger ist dann bereit, maximal 125.000 € für die Wohnung zu bezahlen.

Situation B: Die gleiche Wohnung ist mit der ortsüblichen Miete vermietet, die bei 6.500 € im Jahr liegt. Damit liegt der Wert der Wohnung aus den Augen des Kapitalanlegers bei 162.500 €.

Situation C: Sie haben Ihre Wohnung sehr gut im maximal zulässigen Bereich vermietet (= Ortsüblichkeit + 10%), also für 7.150 € im Jahr. Damit liegt der rechnerische Wert bei 178.750 €.

Anhand dieser Beispiele sehen Sie, dass die Miethöhe einen ganz entscheidenden Einfluss auf den möglichen Verkaufspreis hat.

Video: 4 häufige Fragen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Unser virtueller Mitarbeiter Tom beantwortet im Video noch einmal wichtige Fragen rund um den Verkauf mit Mieter. Jetzt reinhören!

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So gehen Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung vor

1. Informieren Sie Ihre Mieter und besprechen Sie das weitere Vorgehen

Keine rechtliche Pflicht, aber, wie wir finden, eine moralische Selbstverständlichkeit: Ihre Mieter sollten möglichst von Ihnen persönlich erfahren, dass die Wohnung verkauft wird. Nicht durch eine Anzeige in der Zeitung oder im Netz, nicht durch andere Mieter bzw. Eigentümer im Haus und erst recht nicht durch einen Makler und/oder Kaufinteressenten, die plötzlich vor der Tür stehen. Seien Sie hierbei offen und versetzen Sie sich in die Lage Ihrer Mieter. Denn mit hoher Wahrscheinlichkeit löst die Nachricht des Verkaufs bei Ihren Mietern große Sorgen aus. „Müssen wir ausziehen?“ „Ändert sich der Mietvertrag zu unseren Ungunsten?“ Nehmen Sie ihnen diese Angst und erläutern das weitere Vorgehen. Im Zuge dessen können Sie ihnen auch den Kauf der Wohnung anbieten.

Soll der Verkauf über einen Makler laufen, bietet es sich an, ein Kennenlernen zwischen Makler und Mietern zu organisieren. So können die Mieter ihre Fragen an den Makler stellen und die nächsten Schritte (z.B. Besichtigungstermine) besprechen.

Unser Tipp:
Kommunizieren Sie mit Ihren Mietern und beziehen Sie sie in die anstehende Prozesse mit ein. Natürlich haben Sie am Ende in vielen Bereichen das Sagen. Aber mit einer offenen Kommunikation und ein wenig Entgegenkommen erleichtern Sie nicht nur Ihren Mietern, sondern auch sich selbst den Verkauf.

2. Hausverwaltung informieren

Im zweiten Schritt informieren Sie die Hausverwaltung über den Verkauf. Zum einen erhalten Sie von der Hausverwaltung wichtige Unterlagen, die sie für den Verkauf benötigen. Zum anderen gibt es womöglich Kaufinteressenten, die sich bereits an die Hausverwaltung gewandt haben.

3. Unterlagen einholen

Die für den Verkauf benötigten Unterlagen sind ähnlich, wie beim Verkauf einer Wohnung ohne Mieter. Sie benötigen:

· Grundriss
· Grundbuchauszug
· Lageplan
· Energieausweis
· Betriebskostenabrechnung
· Sanierungsnachweise
· Teilungserklärung
· die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
· Übersicht über die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung
· Wohnflächenberechnung
· Aktueller Wirtschaftsplan/letzte Abrechnung des Hausgelds
· Mietvertrag inkl. Auflistung vergangener Mieterhöhungen

Da der neue Eigentümer den Mietvertrag genauso übernehmen muss, wie Sie ihn abgeschlossen haben, ist dieser natürlich besonders interessant für die Kaufinteressenten. Die vergangenen Mieterhöhungen geben zusätzlich Aufschluss darüber, ob und wann der neue Eigentümer die Miete gegebenenfalls erhöhen kann.

4. Vermarktung einer vermieteten Wohnung

Für Kapitalanleger ist ein aussagekräftiges Exposé meist wichtiger als der Besichtigungstermin. Das bedeutet, dass Ihre Immobilie nicht nur mit Bildern, sondern vor allem mit Fakten und Zahlen überzeugen muss: Der Ausblick vom Balkon kann noch so schön und der Dielenboden noch so gut erhalten sein – wenn die Wohnung sich finanziell nicht rentiert, ist sie für Kapitalanleger uninteressant. Deshalb ist eine Kalkulation der Rendite ein wichtiger Bestandteil der Vermarktung. Die Rendite gibt den Kaufinteressenten Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit einer Wohnung als Kapitalanlage und sollte dementsprechend sowohl in der Beschreibung der Anzeigen als auch im Exposé enthalten sein.

Falls Sie sich jetzt fragen, wie Sie an die Rendite Ihrer Wohnung kommen: Diese lässt sich ganz einfach berechnen, indem Sie den Gewinn ins Verhältnis zum Gesamtkaufpreis setzen. Als Gewinn wird hierbei die Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht-umlagefähigen Betriebskosten bezeichnet. Der Gesamtkaufpreis setzt sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Mit diesen beiden Faktoren wird die Rendite dann folgendermaßen berechnet:

(Gewinn x 100 %) / Gesamtkaufpreis = Rendite in %

Beispielrechnung für eine Bestandsimmobilie mit ca. 60 m2 Wohnfläche:

Gesamtkaufpreis: 190.500 €
= Kaufpreis (175.000 €) + Kaufnebenkosten: 15.500 €

Gewinn: 6.700 €
= Jahresnettokaltmiete

Rechnung:

(6.700 € x 100 %) / 190.500 € = 3,52 %

Bei der Berechnung sollten Sie einen Wert zwischen 3 % und 5 % erhalten. Ist dies nicht der Fall, sind Miete und/oder Kaufpreis zu hoch oder niedrig angesetzt.

Auch wenn die Zahlen hier einen hohen Stellenwert haben, bleiben Bilder natürlich grundsätzlich ein wichtiges Instrument in der Immobilienvermarktung. Als Inhaber des Hausrechtes liegt es jedoch in der Hand der Mieter, ob sie Aufnahmen in ihrer Wohnung zulassen. Äußern Ihre Mieter Bedenken, lohnt es sich, das Gespräch zu suchen. Erklären Sie ihnen, dass die Vermarktung mit Bildern auch in ihrem Sinne ist. Denn finden sich im Verkaufsangebot keine Bilder, wird es wahrscheinlich mehr Besichtigungen brauchen, bis es zu einem Vertragsabschluss kommt. Oft reichen auch schon einige wenige Bilder von beispielsweise Küche, Bad und Wohnzimmer, um einen guten Eindruck von der Wohnung zu vermitteln. Sie finden sicherlich einen Mittelweg, mit dem sich auch Ihre Mieter wohlfühlen.

5. Besichtigungstermine mit den Mietern abstimmen

Zunächst einmal vorab: Auch wenn sie nicht glücklich über den Verkauf sind, sind Ihre Mieter dennoch verpflichtet, Sie bzw. Ihren Makler für Besichtigungen in die Wohnung zu lassen. Hierbei gelten die folgenden Regeln
• Die Besichtigungen müssen zu einer angemessenen Tageszeit stattfinden. Das heißt z.B.: zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 16 und 18 Uhr.
• Sie dürfen nicht an Sonn- und Feiertagen stattfinden.
• Die geplanten Besichtigungen sollten mindestens 72 Stunden zuvor angekündigt werden – je früher, desto besser.
• Die Besichtigungstermine sollten gebündelt stattfinden. Hierzu besagt die aktuelle Rechtsprechung, dass der Mieter mit einem etwa zweistündigen Termin pro Woche seine Pflicht gegenüber dem Vermieter erfüllt. Ist die Wohnung lange auf dem Markt, wird sogar nur ein Termin alle zwei bis drei Wochen als zumutbar angesehen.
• Als Vermieter müssen Sie die Urlaubszeiten Ihrer Mieter berücksichtigen.

Letzten Endes gilt jedoch auch hier: Wie man in den Wald hineinruft, so tönt es heraus. Beziehen Sie Ihre Mieter in den Kaufprozess mit ein, erklären Sie ihnen die Abläufe und nehmen Sie ihnen die Angst. Denn Mieter, die den Eindruck haben, dass der Vermieter in ihrem Sinne handelt, zeigen sich in der Regel auch kooperativer.

FAQ – vermietete Wohnung verkaufen

Kann ich vor dem Verkauf die Miete erhöhen, um die Rendite zu verbessern und einen höheren Kaufpreis zu rechtfertigen?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gelten die gleichen Regeln für Mieterhöhungen wie auch sonst. Für Mietwohnungen in Nürnberg bedeutet das, dass die Miete nicht mehr als 10 % über der Ortsüblichkeit liegen und innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 15 % erhöht werden darf. Im Rahmen dieser Vorgaben dürfen Sie die Miete vor dem Verkauf anpassen.

Können die neuen Eigentümer Eigenbedarf anmelden?

Die neuen Eigentümer können Eigenbedarf anmelden, wenn sie oder ein enger Verwandter die Wohnung selbst beziehen möchten. Ist dies der Fall, müssen die Mieter die Wohnung verlassen. Dieser Prozess dauert jedoch länger, als den meisten Kaufinteressenten zunächst bewusst ist und ist vor allem vorab schlecht terminierbar. Denn um Eigenbedarf anmelden zu können, müssen die neuen Eigentümer als solche im Grundbuch eingetragen sein. Diese Umschreibung dauert in den meisten Fällen ca. 6 Monate – gerechnet ab dem Notartermin. Hinzu kommt die den Mietern zustehende Kündigungsfrist, welche an der Dauer des Mietverhältnisses bemessen wird:

· 0-5 Jahre: 3 Monate
· 5-8 Jahre: 6 Monate
· Ab 8 Jahren: 9 Monate

So dauert es gut und gerne mal 9-12 Monate oder mehr, bis die neuen Eigentümer in die Wohnung einziehen können. Das ist den meisten Eigenheim-Interessenten zu lange und macht vermietete Wohnung für sie eher unattraktiv.

Ab wann geht die Miete an den Käufer?

Bis der Käufer auch tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch steht, dauert es einige Monate. Mit der Zahlung des Kaufpreises findet jedoch ein sogenannter Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel statt: Das bedeutet, dass der Besitz mit der Zahlung an den Käufer übergeht. Obwohl er noch nicht der offiziell eingetragene Eigentümer der Wohnung ist, gilt er trotzdem als Vermieter und darf somit auch die Mieteinnahmen erhalten.

Brauche ich die Zustimmung der Hausverwaltung für den Kauf?

In einigen Fällen ist in der Teilungserklärung eine sogenannte Verwalterzustimmung verankert. Das bedeutet nicht, dass Sie vorab die Hausverwaltung um die Erlaubnis für den Verkauf fragen müssen. Die Verwalterzustimmung wird vom Notar nach der Beurkundung eingeholt und ist eher Formsache. Sie dient dazu, die Eigentümergemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unseriösen Käufern zu schützen. Eine Überprüfung findet aber i.d.R. nicht statt. Die Verwalterzustimmung muss zeitnah erteilt werden. Erst dann ist der Kaufvertrag rechtswirksam. Die Kosten für die Verwalterzustimmung trägt der Käufer als Bestandteil der Anschaffungsnebenkosten. Diese liegen bei ca. 75 – 150 €.

Wie bestimme ich den Verkaufspreis meiner vermieteten Wohnung?

Wie bei einer unvermieteten Wohnung können Sie die Kaufpreise selbst oder mit Hilfe eines Maklers bestimmen. Letzteres gibt Ihnen mehr Sicherheit – und verpflichtet Sie nicht zum Verkauf mit Makler. Bei einer vermieteten Wohnung wird der Kaufpreis stark von der Miethöhe beeinflusst – wie oben im vereinfachten Beispiel dargestellt. Umso besser ist es, einen Profi mit einer Marktpreiseinschätzung zu beauftragen, denn dieser erkennt auch darüber hinausgehende Faktoren, die den Wert mit beeinflussen können.

Eigentümerwechsel – wer erstellt die nächste Betriebskostenabrechnung?

Ab dem Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel (bzw. manchmal spätestens ab der Eigentumsumschreibung) ist der Käufer der Ansprechpartner für die Hausverwaltung und den Mieter. Daher ist auch er formal ab diesem Zeitpunkt für die Erstellung der Abrechnung verantwortlich. Bezieht sich die Abrechnung aber auf einen Zeitraum, in dem Sie noch Eigentümer waren, findet ein interner Ausgleich statt. Muss der Mieter z.B. eine Nachzahlung von 100 € leisten, geht diese an den Käufer. Der leitet das Geld aber an Sie weiter.