Hausverkauf in Nürnberg – so gehen Sie es richtig an

Richtiger Zeitpunkt, Verkaufspreis, Fristen und Steuern: Wir klären die wichtigsten Fragen rund um den Hausverkauf in Nürnberg. Wie Sie Fehler vermeiden und beim Verkauf Ihres Hauses am besten vorgehen – ob mit oder ohne Makler. 

Motive für einen Hausverkauf gibt es viele: Ein anstehender Jobwechsel von Nürnberg in eine andere Stadt, ein Hausverkauf im Alter oder die Folge einer Trennung. Auch ein geerbtes Haus, das Sie aus finanziellen oder persönlichen Gründen nicht übernehmen wollen, ist denkbar. Was auch immer dahinter steckt, ein Hausverkauf will gut vorbereitet sein. Schließlich ist das ein komplexes und oft emotionales Thema. So gehen Sie Ihren Hausverkauf in Nürnberg an!

Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Hausverkauf in Nürnberg?

Die Antwort hängt von zwei wichtigen Faktoren ab: der aktuellen Nachfrage nach Häusern und dem Preisniveau in Nürnberg. Es ist kein Geheimnis, dass sich die Hauspreise in der Region seit Jahren spürbar nach oben entwickelt haben – u.a. aufgrund steigender Grundstückspreise.

Das bestätigt auch der Grundstücksmarktbericht, der zuletzt im März 2022 von der Stadt Nürnberg veröffentlicht wurde. Demnach sind 2021 die Preise für Doppel- und Reihenhäuser um 12% gestiegen, bei freistehenden Häusern um 16%. Die Auswertungen beruhen auf allen Immobilienverkäufen der letzten zwei Jahre und geben damit ein realistisches Bild wieder. Auch in 2022 war die Nachfrage nach Häusern und das Preisniveau hoch. Für 2023 zeichnet sich aufgrund anhaltender Krisen ein anderes Bild ab. Es ist also wichtig, den aktuellen Zinsmarkt und die Preise am Nürnberger Häusermarkt im Blick zu behalten.

Trotz guter Marktlage kann Ihnen das Finanzamt einen Strich durch die Rechnung machen. Nämlich dann, wenn Sie Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf zahlen müssen. Das ist dann der Fall, wenn Sie

• weniger als 3 Jahre selbst das Haus in Nürnberg bewohnt haben oder

• das Haus seit weniger als 10 Jahren vermieten.

Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt der Beurkundung. Falls Sie Ihr Haus innerhalb dieser Spekulationsfrist verkaufen wollen, müssen Sie Ihren Gewinn auf den Verkauf möglicherweise versteuern. Wie Sie die Spekulationssteuer berechnen, lesen Sie hier. Ziehen Sie aber in jedem Fall einen Steuerberater zu Rate.

Hausverkauf trotz Kredit

Wenn Sie das Darlehen für Ihr Haus noch nicht getilgt haben, können Sie dennoch das Haus verkaufen. Der Kredit wird dann mit der Kaufpreiszahlung abgelöst. Dafür verlangt die Bank meist eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – quasi als Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Die Höhe erfragen Sie am besten direkt bei Ihrer Bank.

Haus in Nürnberg verkaufen oder vermieten?

Nicht jeder Auszug muss gleich den Hausverkauf bedeuten. Vor allem Eigentümer, die für eine unbestimmte Zeit aus beruflichen Gründen aus Nürnberg wegziehen, wägen zwischen Verkauf und Vermietung ab. Und das aus gutem Grund. Zum einen wissen Sie nie, ob Sie nicht doch einmal zurückkehren. Zum anderen können Sie in Nürnberg mit guten Mieteinnahmen rechnen.

Beispiel: Die monatliche Basis-Nettokaltmiete liegt für ein Haus mit ca. 120 m² Wohnfläche bei aktuell 8,79 €/Quadratmeter (Mietenspiegel Nürnberg 2020). Ohne besondere Merkmale (z.B. Baujahr, Einbauküche, Fußbodenbeläge) zu berücksichtigen, kommen Sie bereits auf rund 1.055 € Kaltmiete/Monat.

3 wichtige Faktoren

1. Steuern: Wohnen Sie weniger als 3 Jahre in dem Haus, fällt womöglich eine Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf an. Das kann schnell mehrere zehntausend Euro kosten. Steuern müssen Sie allerdings auch zahlen, wenn Sie Ihr Haus vermieten: Denn die Mieteinnahmen werden in der Steuererklärung angegeben. Jedoch können Sie einige Ausgaben bei der Steuer gegenrechnen. Sprechen Sie am besten mit einem Steuerberater darüber.

2. Rentabilität: Rechnen Sie beide Szenarien, Verkauf und Vermietung, einmal durch. Würden die monatlichen Mieteinnahmen Ihre Kreditraten decken? Entsteht Ihnen ein zusätzlicher Aufwand durch die Spekulationssteuer und das Ablösen des Kredits (Vorfälligkeitsentschädigung), wenn Sie Ihr Haus verkaufen? Zudem macht es Sinn, an der Stelle einen Immobilienprofi hinzuzuziehen. Er kann Ihnen ausrechnen, was Sie für Ihr Haus derzeit am Markt erzielen würden – sowohl bei einem Verkauf als auch bei einer Vermietung.

3. Zeitaufwand: Für den Verkauf Ihres Hauses investieren Sie einmalig Zeit und Geld. Wie viel ist davon abhängig, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen. Fakt ist aber: Ist erstmal ein Käufer gefunden und sind die Schlüssel übergeben, ist der Hausverkauf abgeschlossen. Anders bei der Vermietung: Sie müssen sich um die laufende Instandhaltung Ihres Hauses kümmern. Hinzu kommen die jährliche Betriebskostenabrechnung und eventuelle Mieterwechsel. Planen Sie diesen zusätzlichen Aufwand gedanklich ein – und überlegen Sie, ob Sie dafür bereit sind. Vor allem, wenn Sie nicht mehr in Nürnberg wohnen und alles von einem anderen Ort aus managen müssen.

Was ist mein Haus in Nürnberg wert?

Diese Frage gehört zu den wichtigsten beim Hausverkauf. Eine Antwort liefert Ihnen entweder eine der zahlreichen Online-Immobilienbewertungen oder ein Immobilienmakler in Nürnberg. Beides ist in der Regel kostenfrei und unverbindlich für Sie als Hausbesitzer. Das sind die wichtigsten Unterschiede:

Online-Immobilienbewertung

Geben Sie bei Google „Haus wert ermitteln“ oder „Haus schätzen lassen“ ein, finden Sie unzählige Seiten, die Online-Bewertungen anbieten. In den meisten Fällen geben Sie die Rahmendaten (Zimmer, Wohnfläche, Baujahr etc.) Ihres Hauses in ein Formular ein und erhalten dann eine Preiseinschätzung per E-Mail. Die Ergebnisse beruhen i.d.R. auf vergleichbaren Hausverkäufen der letzten 24 Monate.

Gut zu wissen: Im Kleingedruckten finden Sie oft den Hinweis, dass Ihre Kontaktdaten an Makler in Nürnberg weitergegeben werden. Andere Seiten werben ganz offensiv mit den Makler-Empfehlungen. Wundern Sie sich also nicht, wenn Sie Anrufe oder E-Mails von Maklern erhalten, die ihre Dienstleistung anbieten.

Vorteil Online-Immobilienbewertung

• schnelle Schätzung Ihres Hauses
• gute Basis für eine erste Preisermittlung

Nachteil Online-Immobilienbewertung

• scheinbar anonym, aber i.d.R. Weitergabe Ihrer Kontaktdaten
• Daten nicht immer ausreichend (wenig vergleichbare Häuser) für eine verlässliche Preisschätzung
• berücksichtigt keine Besonderheiten Ihres Hauses

Immobilienbewertung vom Makler

Der große Vorteil an einer Wertermittlung Ihres Hauses mit Makler: Sie haben mehr Gewissheit. Ein Makler kennt den Immobilienmarkt in Nürnberg genau. Er weiß, welche Lagen besonders gefragt sind und wie sich das Preisniveau entwickelt. Außerdem kann er besondere Merkmale Ihres Hauses in die Wertermittlung mit einbeziehen. Das kann im Preis einen erheblichen Unterschied machen. Hauskäufer sind bereit, für z.B. einen uneinsehbaren Garten oder einen Wellnessbereich im Keller mehr zu zahlen.

Vorteil Makler-Immobilienbewertung

• mehr Genauigkeit beim Verkaufspreis
• bessere Marktkenntnis

Nachteil Makler-Immobilienbewertung

• weniger schnelle Schätzung Ihres Hauses (Vor-Ort-Termin, Zeit für die Berechnung)
• Qualität der Wertermittlung ist unterschiedlich (echte Berechnung vs. „Pi mal Daumen“)

Wann macht eine Online-Bewertung Sinn?

Wenn Sie Ihr Haus z.B. erst in 1-2 Jahren verkaufen möchten, genügt eine Online-Bewertung. Sie gibt Ihnen eine erste Richtung vor.

Ist der Hausverkauf konkreter, empfiehlt sich die Einwertung durch einen Makler in Nürnberg. So haben Sie mehr Sicherheit – und verkaufen Ihr Haus nicht zu günstig oder finden bei einem zu hohen Preis keine Käufer. Ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen, entscheiden Sie später. Die Immobilienbewertung ist i.d.R. völlig unverbindlich.

Haus verkaufen – mit oder ohne Makler?

Ob Sie einen Makler für Ihren Hausverkauf in Nürnberg beauftragen, ist eine Frage von Zeit, Geld und Ihrer persönlichen Einstellung. Die einen Eigentümer wollen mit dem Verkaufsprozess möglichst wenig zu tun haben – und sich die Zeit und den Stress sparen. Andere Eigentümer halten die Zügel lieber selbst in der Hand oder wollen keine teuren Maklergebühren zahlen. Was sind die konkreten Vor- und Nachteile?

Vorteil Hausverkauf mit Makler

• Zeitersparnis beim Hausverkauf
• Gewissheit beim Verkaufspreis und während des Verkaufs
• zentraler Ansprechpartner – auch bei schwierigen Immobilienfragen
• professionelle Präsentation Ihres Hauses
• Preisverhandlungen übernimmt der Makler
• Formalitäten (z.B. Unterlagen für die Bank, Notarvertrag) klärt der Makler
• Rechtliche Sicherheit (z.B. Vermögensschadenshaftpflicht bei Beratungsfehlern)

Nachteil Hausverkauf mit Makler

• anfallende Maklergebühren (in Bayern i.d.R bis zu 3,57% inkl. 19% MwSt. vom Kaufpreis) für Eigentümer und Hauskäufer
• einige Kaufinteressenten suchen gezielt nach Angeboten „von privat“
• „Loslassen“ und Kontrolle an Makler abgeben

Ein Verkauf mit einem guten(!) Makler ist unterm Strich mit vielen Vorteilen verbunden. Aber es liegt ganz bei Ihnen, wie Sie die Vor- und Nachteile bewerten.

Makler ist nicht gleich Makler

Falls Sie sich für den Verkauf mit Makler entscheiden, sollten Sie wissen: Für den Makler-Beruf gibt zwar eine Ausbildung, diese ist aber leider nicht vorgeschrieben. Im Prinzip kann also jeder auch ohne absolvierte Ausbildung als Makler in Nürnberg arbeiten. Damit Sie keine böse Überraschung erleben, sollten Sie den Makler also mit Bedacht auswählen: Eine solide Ausbildung (z.B. Immobilienkaufmann) und/oder eine langjährige Berufserfahrung sind schon mal ein guter Anhaltspunkt. Worauf Sie bei einem Makler noch achten sollten, verraten wir Ihnen in unserer Checkliste.

Haus in 5 Schritten verkaufen – so läuft der Hausverkauf ab

Ob mit oder ohne Makler, ob in Nürnberg oder einer anderen Stadt: Ein Hausverkauf läuft – ganz vereinfacht dargestellt – so ab:

1. Immobilienbewertung
   • Haus schätzen lassen (mit oder ohne Makler)
   • Verkaufspreis festlegen
2. Vorbereitungen
   • Haus (außen und innen) fotografieren
   • Unterlagen zusammenstellen (u.a. Energieausweis, monatliche Fixkosten)
   • Online-Anzeige erstellen (Immowelt, Immobilienscout24, Ebay-Kleinanzeigen)
   • Exposé anfertigen (i.d.R. beim Verkauf mit Makler)
3. Verkauf
   • Besichtigungen durchführen
   • Rückfragen der Kaufinteressenten/Bank beantworten
   • ggf. Preisverhandlungen 
4. Beurkundung
   • Notariat auswählen und Notartermin vereinbaren
5. Abschluss
   • Kaufpreiszahlung
   • Schlüsselübergabe

Fazit: Haus verkaufen in Nürnberg – womit fange ich an?

Fassen wir kurz zusammen, was die nächsten Schritte für Ihren geplanten Hausverkauf in Nürnberg sind. Damit legen Sie am besten los:

Ganz wichtig: Hören Sie immer auf Ihr Bauchgefühl. Das fängt beim richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf an, geht weiter bei der Maklerfrage bis zur Wahl des passenden Käufers. Wenn Sie selbst jahrelang ein Haus bewohnt haben, wollen Sie Ihr Haus sicherlich in guten Händen wissen.

FAQ: Hausverkauf in Nürnberg

Zahle ich Steuern auf den Hausverkauf?

Es ist möglich, dass Sie auf Ihren Hausverkauf eine Spekulationssteuer zahlen: Und zwar dann, wenn Sie das Haus weniger als 3 Jahre selbst bewohnt haben oder es weniger als 10 Jahre vermietet haben. Halten Sie in dem Fall Rücksprache mit Ihrem Steuerberater. Treffen die beiden Kriterien nicht auf Sie zu, zahlen Sie keine Steuern auf Ihren Hausverkauf.

Kann ich ein Haus verkaufen, dass noch nicht abgezahlt ist?

Ja, mit dem Kaufpreis tilgen Sie den noch offenen Kreditbetrag. Jedoch kann Ihre Bank für die vorzeitige Ablöse des Kredits eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer Bank.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Die Nachfrage nach Häusern in Nürnberg ist hoch. Abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung kann bereits nach wenigen Tagen oder Wochen ein passender Käufer gefunden sein. Finanziert der Käufer den Hauskauf (wie in den meisten Fällen) sollten Sie ca. 4 Wochen Bearbeitungszeit der Bank einplanen. Nach dem Notartermin dauert es dann noch einmal ca. 4 Wochen bis der Kaufpreis fällig gestellt wird. Erst dann erfolgt die Zahlung und die Schlüsselübergabe.

Woher bekomme ich den Energieausweis?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, benötigen Sie zwingend einen Energieausweis. Den kann Ihnen i.d.R. ein Schornsteinfeger mit entsprechender Qualifizierung ausstellen. Alternativ können Sie den Energieausweis online erstellen, wenn Sie alle wichtigen Kennzahlen zur Hand haben.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Bei einem Hausverkauf mit Makler zahlen Sie (wie auch Ihr Käufer) eine Maklergebühr. Ansonsten kommen keine weiteren Kosten auf Sie zu. Die Notar- und Gerichtskosten zahlt der Hauskäufer.

Wer zahlt den Makler?

Vor dem Hintergrund steigender Kaufnebenkosten gibt es seit Ende 2020 eine deutschlandweite Neuregelung der Maklerprovision. Demnach teilen sich i.d.R. Eigentümer und Käufer die Maklergebühren 50:50. Damit sollen Immobilienkäufer stärker entlastet werden. In vielen Bundesländern gingen die Maklergebühren zu großen Teilen oder komplett zu Lasten der Käufer.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

In Bayern beläuft sich die Maklerprovision auf bis zu 3,57% inkl. 19% MwSt. für Verkäufer und Käufer.