Ob Existenzgründer, Startup, Solo-Selbstständige – der Schritt ins eigene Büro ist ein ganz besonderer. Umso wichtiger ist es, sich beim Thema Gewerbemietvertrag auszukennen. Denn der unterscheidet sich in einigen Punkten sehr vom klassischen Wohnraummietvertrag, wie ihn die meisten kennen. Damit die Freude über das neue Büro bzw. die neue Ladenfläche nicht getrübt wird, hier ein kurzer Faktencheck.
So unterscheiden sich Mietraumvertrag und Gewerberaummietvertrag
Provisionszahlung an den Makler
Bei Wohnraumvermietung gilt seit einigen Jahren das Bestellerprinzip. Das heißt, beauftragt der Vermieter einen Makler, trägt er auch die Maklergebühren (Provision). Bei einer gewerblichen Vermietung gibt es dagegen weder eine Begrenzung noch eine Regelung, wer die Provision zahlt. Daher werden hier oftmals vom Mieter und Vermieter Provisionen an den Makler gezahlt. Oftmals hängt die Höhe der Provision auch von der Mietdauer ab.
Befristung der Mietverträge
Soll ein Wohnraummietvertrag zeitlich befristet werden, kann das nur unter expliziter Angabe einiger weniger Gründe erfolgen. Eine Möglichkeit ist zum Beispiel Eigenbedarf ab einem bestimmten Zeitpunkt. Liegt der Grund zu diesem Zeitpunkt nicht vor, wird der Mietvertrag automatisch unbefristet. Gewerbemietverträge sind in der Regel zeitlich befristet – üblicherweise auf 3, 5 oder sogar 10 Jahre.
Bestimmung der Miethöhe
Bei Gewerbe ist die Miethöhe frei verhandelbar, während es bei Wohnraum Grenzen gibt. Grundsätzlich muss sich Wohnraummiete an der Ortsüblichkeit oder zumindest an Vergleichsmieten orientieren. Verlangt der Vermieter eine wesentlich höhere Miete kann das als „strafbare Mietpreisüberhöhung“ oder sogar „Mietwucher“ zu saftigen Strafen führen.
Instandhaltung der Räumlichkeiten
Bei normalem Wohnraum ist grundsätzlich der Vermieter dazu verpflichtet, die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Hier können nur in einem engen Rahmen Instandhaltungspflichten auf den Mieter abgewälzt werden wie Kleinst- und Schönheitsreparaturen. Bei Gewerbe kann sogar eine komplette Abgabe der Instandhaltungspflicht an den Mieter erfolgen (sogenannte Dach- und Fachklausel). Das trifft aber eher bei großen Gewerbeflächen zu als bei kleinen Büroräumen.
Kündigungsfristen
Bei Wohnräumen beträgt die Kündigunsfrist auf Seiten des Mieters 3 Monate. Die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung sind bei Gewerbeverträgen in der Regel etwas länger (anfangs schon 6 Monate), da man hier von einer größeren Investition durch den Mieter ausgeht (z.B. Einbau eines Ladengeschäfts).
Das Thema Eigenbedarfskündigung gibt es bei Gewerbe übrigens nicht. Und auch eine „Heilung“ der Kündigung nach Mietrückständen ist nicht möglich: Wird bei Wohnraum eine Kündigung wegen Mietrückständen ausgesprochen, kann der Mieter diese rückgängig machen, indem er die Ausstände begleicht. Beim Gewerbemietvertrag endet der Vertrag, auch wenn die Ausstände noch beglichen wurden.
Warum die Unterschiede?
Mieter von Wohnräumen sind Privatpersonen und gelten daher als schutzbedürftiger. Bei der gewerblichen Vermietung geht man dagegen davon aus, dass sich zwei Parteien „auf Augenhöhe“ unterhalten. Daher sind Gewerbemietverträge freier in der Gestaltung der Vertragsinhalte.
