Wenn Sie eine Immobilie erben, haben Sie meistens erstmal andere Dinge im Kopf, als sich auch noch um dieses Thema zu kümmern. Da es beim Erben eines Hauses oder einer Wohnung aber bestimmte Fristen gibt, die Sie einhalten müssen, möchten wir Ihnen den Ablauf einfach und verständlich aufzeigen.
Wer sind die Erben des Hauses?
Als erstes ist es wichtig zu erfahren, ob Sie das Haus allein geerbt haben, oder ob Sie sich für die folgenden Entscheidungen mit mehreren Erben auseinandersetzen müssen. Im Normalfall gilt die gesetzliche Erbfolge, es erben also (grob zusammengefasst) die nächsten Verwandten.
Ein Beispiel: Ihr Vater ist schon vor vielen Jahren gestorben und seine Hälfte des Vermögens ist auf die Mutter übergegangen. Stirbt nun auch diese, wird das Vermögen zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt. Diese bilden damit eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen über das Vermögen (also auch die geerbte Immobilie) können damit nicht mehr allein gefällt werden, sondern nur unter Beteiligung aller Erben.
In einem eventuell vorhandenen Testament könnten auch abweichende Regelungen getroffen werden. Wichtig ist dabei nur, dass das Thema Immobilien ausschließlich in einem notariellen Testament geregelt werden kann, nicht in einem einfachen, handschriftlich erstellten. Wenn Sie nicht wissen, ob es noch weitere Erben gibt, kann das durch das Nachlassgericht im Rahmen der Erstellung des Erbscheines auch festgestellt werden.
Erbe antreten oder nicht?
Nachdem Sie den ersten Punkt geklärt haben, geht es im zweiten Schritt darum, ob Sie das Erbe überhaupt antreten wollen. Es besteht auch die Möglichkeit, dieses „auszuschlagen“, also darauf zu verzichten. Das wird normalerweise immer dann gemacht, wenn sehr hohe Schulden vorhanden sind. Sie würden als Erbe nämlich automatisch auch diese Schulden mit übernehmen. Eine teilweise Annahme bzw. Ausschlagung geht leider nicht (Immobilie nehmen, Schulden ausschlagen).
Wenn Sie das Erbe ausschlagen möchten, muss dies innerhalb einer Frist von 6 Wochen ab Bekanntwerden der Tatsache, dass Sie etwas erben erfolgen. Verstreicht diese Frist, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Die Ausschlagung kann auf zwei Arten erfolgen:
- Sie erscheinen persönlich beim zuständigen Nachlassgericht (Bestandteil des Amtsgerichts).
- Sie geben eine notarielle Erklärung ab.
Wichtig ist, dass ein einfacher Brief nicht ausreichend ist und dass Sie beim Weg über den Notar dafür sorgen, dass die Erklärung innerhalb der Frist weitergeleitet wird. Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht, in dem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte oder alternativ auch das, in dem Sie Ihren Wohnsitz haben.
Geerbtes Haus – so werden Sie neuer Eigentümer
Für den Normalfall sieht der Ablauf mit einer geerbten Immobilie wie folgt aus: Da das Eigentum an einer Immobilie über den Eintrag im Grundbuch nachgewiesen wird, müssen Sie eine Korrektur der Abteilung 1 des Grundbuches veranlassen.
Bei einer geerbten Immobilie geht das im Gegensatz zu einem normalen Verkauf auch ohne Notar. Sie müssen die Änderung beim Grundbuchamt beantragen (ebenfalls ein Bestandteil der Amtsgerichte).
Dazu braucht das Grundbuchamt aber einen geeigneten Nachweis – und das ist in diesem speziellen Fall der Erbschein. Diesen Erbschein beantragen Sie persönlich beim Nachlassgericht. Sie müssen dabei unter Eid mehrere Angaben leisten und auch geeignete Nachweise sowie – falls vorhanden – Testamente vorlegen.
Immobilienmakler in Nürnberg gesucht?
Gerne unterstützen wir Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Nürnberg und Umgebung. Lernen Sie uns bei einer kostenfreien und unverbindlichen Immobilienbewertung kennen.
Geeignete Nachweise der Erbfolge können z.B. eine Eheurkunde oder eine Geburtsurkunde sein. Hier kommt es immer sehr auf Ihre persönliche Situation an, daher können wir nicht alle Fälle abdecken. Am besten ist es, wenn Sie schon vor einem Termin Kontakt mit dem Nachlassgericht aufnehmen und Ihren Fall kurz vorbesprechen. Dabei werden Sie mit Sicherheit genannt bekommen, welche Unterlagen Sie mitbringen sollen.
Welche Kosten fallen für die Abwicklung an?
Die Kosten für die Ausstellung des Erbscheins richten sich nach der Höhe des zu vererbenden Vermögens und einer festen Gebührenordnung. Der Schein wird dann vom Gericht ausgestellt und Sie können mit diesem beim Grundbuchamt die Berichtigung der Abteilung 1 des Grundbuches beantragen. Auch dieser Vorgang wird Ihnen in Rechnung gestellt.
Der Aufwand lohnt sich aber trotzdem, insbesondere wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Da mehrere Ämter bzw. Gerichte an dem Prozess beteiligt sind, können Sie sich vorstellen, dass das einige Zeit in Anspruch nimmt (eher Wochen / Monate als Tage). Wenn dieser Prozess also erst durch den Notartermin mit dem Käufer der Immobilie angestoßen wird, verzögert sich in der Regel der Übergabetermin und damit auch die Zahlung des Kaufpreises ganz erheblich. Im schlimmsten Fall springen Ihnen die Käufer wieder ab und suchen sich eine Immobilie, die schneller verfügbar ist.
Erbschaftssteuer und Freigrenzen beim geerbten Haus
Auch das Finanzamt wird sich ganz automatisch bei Ihnen melden. So fallen je nach Verwandtschaftsgrad Steuern mit unterschiedlichen Sätzen an, wobei Immobilien nach deren tatsächlichen Wert, dem Verkehrswert, besteuert werden. Für manch einen wird so das geerbte Haus zu einem echten Problem – etwa, wenn neben dem Haus im Nachlass kein nennenswertes Sparvermögen vorhanden ist.
Binnen kurzer Zeit müssen dann erhebliche Geldmittel aufgebracht werden. Die Grundsatzfrage ist dann: Die Immobilie halten und die Steuerschuld aufbringen oder das geerbte Haus verkaufen und den Erlös zur Tilgung der Forderung einsetzen. Dabei gibt es bei richtiger Herangehensweise gute Möglichkeiten, die Steuerlast für die Erben zu minimieren oder steuerfrei zu vererben.
3 Fragen an den Fachmann für Erb- und Familienrecht
Wo liegen die Freigrenzen bei einem vererbten Haus?
Für Ehegatten liegen die Freigrenzen bei 500.000€, für Kinder und Stiefkinder bei 400.000€ und für Enkel bei 200.000€. Zwar scheinen die Freibeträge auf den ersten Blick hoch zu sein. Durch die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt werden diese Beträge bei Häusern in städtischen Regionen überschritten. Dramatisch wird die Erbschaftsteuer für nicht verheiratete Paare oder entfernt verwandte Personen. In diesen Fällen beträgt der Freibetrag nur 20.000€ und es gilt ein Steuersatz von 30%.
Wie kann ich die Steuerlast bei einem geerbten Haus reduzieren?
Mit einem gut abgestimmten Testament lässt sich in vielen Fällen erreichen, dass die Freibeträge mehrfach genutzt und die Steuersätze erheblich reduziert werden. Da die Freibeträge alle 10 Jahre neu genutzt werden können, kann eine Übertragung bereits zu Lebzeiten Sinn ergeben. Durch einen Vorbehalt des alleinigen Nutzungsrechts sichert sich der Eigentümer ab und erreicht damit zugleich eine weitere Reduzierung der Steuerlast. Der rechnerische Wert des vorbehaltenen Nutzungsrechts wird bei der Ermittlung der Steuer in Abzug gebracht und vermindert so die Steuerlast deutlich.
Generell ist es mit dem qualifizierten Mietspiegel besser möglich, die Besonderheiten einer Immobilie bei der Mietberechnung zu berücksichtigen. So gibt es detailliertere Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnwertmerkmale. In Nürnberg werden Zuschläge beispielsweise erreicht, wenn die Wohnung über einen Aufzug, einen Balkon, eine Einbauküche oder einen hochwertigen Fußboden verfügt.
Kann ein geerbtes Haus einfach verkauft werden?
Unabhängig von der Steuer ist nicht jede Immobilie für eine Weitergabe an Erben geeignet. Sind die Erben nicht vor Ort oder bestehen persönliche Differenzen, schafft ein Haus im Nachlass regelmäßig Probleme. So ist eine Veräußerung eines Hauses durch die Erben nur dann möglich, wenn alle Erben zustimmen. Dies wird bei Erbengemeinschaften nur selten der Fall sein. Handelt es sich um eine vermietete Rendite-Immobilie muss bei der Nachlassplanung überdacht werden, ob die Immobilie nicht noch zu Lebzeiten veräußert werden soll. Eine wegen des Nachlasses zerstrittene und mit Steuern belastete Nachkommenschaft ist leider in nicht wenigen Fällen das Ergebnis einer missglückten Nachlassplanung. Eine fachmännische Beratung ist daher unter vielen Gesichtspunkten unbedingt anzuraten.
Die Antworten stammen von Ulrich Meschütz, Fachanwalt für Erbrecht, Anwaltshaus Regensburg-Nord Mahrer, Meschütz & Kollegen, Juni 2020
