Der neue Mietspiegel – offiziell Mietenspiegel – der Stadt Nürnberg vom 1. August 2024 zeigt deutlich: Wer zur Miete wohnt, muss mehr zahlen als noch vor zwei Jahren. Die Durchschnittsmiete pro m² ist auf 9,65 € gestiegen, im Jahr 2022 lag sie noch bei 9,18 €. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der Stadt Nürnberg erhoben und veröffentlicht. Er ist die Grundlage für Mietberechnungen und -erhöhungen. Alles Wissenswerte rund um den Mietspiegel und wie Sie die Kaltmiete für Ihre Immobilie berechnen können, erfahren Sie hier.
- Mietspiegel 2024 Stadt Nürnberg – Änderungen im Überblick
- Was ist der Mietspiegel und wofür nutzen wir ihn?
- Wichtige Begrifflichkeiten zum Nürnberger Mietspiegel
- 3 Schritte: So berechnen Sie die richtige Miethöhe
- Rückblick: Mietspiegel-Reform
- Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel
- FAQ: Mietenspiegel Nürnberg
Mietspiegel 2024 Stadt Nürnberg – Änderungen im Überblick
Die Mietpreise in Nürnberg steigen weiter – und das unabhängig von der Größe und dem Baujahr der Wohnung. In den letzten zwei Jahren stieg die Miete durchschnittlich um 5,1 %.
Mieterhöhung nach Baujahr und Wohnungsgröße
Am günstigsten wohnen Mieter in einfach ausgestatteten Wohnungen (z.B. mit Teppich, PVC, Stand-WC etc.) – Baujahr zwischen 1919 und 1948. Eine hohe Miete kosten Wohnungen, die ab 1996 gebaut wurden – neue Wohnungen ab 2017 sind noch teurer. Besonders preisintensiv mit einem Quadratmeterpreis bis zu 24,60 € sind kleine und gut ausgestattete Wohnungen (z.B. mit Parkett und hochwertiger Badausstattung) bis 30 m² ab Baujahr 2017. Wohnungen mit 40 m² bis 60 m² ab Baujahr 1996 kosten mit guter Ausstattung durchschnittlich 12,65 €/m².
Überdurchschnittlich stark sind die Mieten mit 9 % bei Wohnungen mit 90 m² bis 110 m² gestiegen. Unterdurchschnittlich fallen hingegen die Mietsteigerungen mit 3 % bei Wohnungen mit 30 m² bis 40 m² aus – allerdings gab es in den Vorjahren sehr hohe Mietpreissteigerungen, d.h. das Mietniveau im Jahr 2022 war sehr hoch.
Welche Wohnungen sind aktuell noch preiswert zu mieten? Mit einem Quadratmeterpreis von 8,90 € sind das gut ausgestattete, vor 1977 gebaute Wohnungen mit einer Größe von 60 m² bis 80 m². Noch günstiger wohnen Mieter in einfach ausgestatteten, vor 1977 gebauten Wohnungen ab 40 m² für 7,60 € bis 8,10 € pro m².
Trotz der durchgängigen Mietsteigerungen sind die Mietpreise im Jahr 2024 im Vergleich zum Jahr 2022 nicht mehr so rasant gestiegen wie in den Vorjahren. Vergleicht man z.B. die Durchschnittsmiete von einer Wohnung mit 30 m² sind es im Schnitt nur 2 %.
Angepasste Zu- und Abschläge
Die Grundlage für die Miethöhe bildet die Durchschnittsmiete – die Basis-Nettokaltmiete -, die je nach Zustand, Alter und Ausstattung der Wohnung erhöht (Zuschläge) oder reduziert (Abschläge) wird. Auch bei diesen Zu- und Abschlägen hat sich im Mietspiegel 2024 etwas getan, wie z. B. beim Einfluss des Baujahrs und der Ausstattung des Mietobjekts auf die Miethöhe. Insgesamt fallen ein besonders altes, aber auch ein neueres Baujahr mehr ins Gewicht. Für ältere Häuser werden 1-2 % mehr von der Nettokaltmiete abgeschlagen. Bei neueren Häusern (ab Baujahr 2017) gibt es einen Zuschlag von 23 % – im Mietspiegel 2022 waren es nur 18 %. Folgende Zuschläge wurden im Mietspiegel 2024 neu aufgenommen:
- Heizungen, die überwiegend mit Holzpellets, Erd-/Umweltwärme oder Solarenergie betrieben werden, bekommen einen Zuschlag von 3 %. Das unterstützt die umweltfreundliche Energiewende.
- Für Kochnischen (unter 2 m Breite) in Wohnungen bis zu 60 m² gibt es 2 % Zuschlag.
- 9 % Abschlag gibt es ab sofort für Wohnungen ohne ein separates Badezimmer.
Aus dem Katalog gestrichen wurden Abschläge für Erdgeschosswohnungen und für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 5 Obergeschossen.
Mietentwicklung am Beispiel
Wir haben uns die Entwicklung der Mietpreise anhand eines Beispiels angeschaut: Bei einer 57 m² Mietwohnung in der Nürnberger Südstadt, Baujahr 1958 (2019 saniert), lag die Erhöhung der Miete von 2020 auf 2022 noch bei 8 %. Vom Jahr 2022 auf das Jahr 2024 stieg die Miete nur noch um 2 %. Die 2 % entstehen durch den erhöhten Quadratmeterpreis (Basismiete) von 9,53 €/m² statt 9,05 €/m² und die veränderten Zu- und Abschläge.
Vergleicht man die aktuellen Zahlen mit den Preisen aus dem Jahr 2020, sind die Mieten bei einer Wohnung mit 30 m² um 13 % gestiegen, die 80 m²-Wohnung verzeichnet eine Preissteigerung von 15 % und auch eine Wohnung mit 120 m² ist im Jahr 2024 knapp 15 % teurer als noch im Jahr 2020.
Langfristig haben sich die Mieten in Nürnberg seit vielen Jahren erhöht: Seit dem Jahr 2014 ist die durchschnittliche Miete um 40,7 % gestiegen.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, ist diese Entwicklung eine positive Nachricht. Denn auch für die Wertermittlung von Immobilien ist der neue Mietspiegel wichtig: Vornehmlich bei Eigentumswohnungen errechnet sich der Verkaufspreis über die theoretisch erzielbare Miete (Ertragswertverfahren).
Sie möchten den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung berechnen? Hier finden Sie den Nürnberger Mietspiegel 2024 – darin sind die Basis-Nettokaltmieten nach Quadratmetern gelistet, ebenso wie die Zu- und Abschläge zur Basis-Nettokaltmiete nach Baujahr und Ausstattung.
Was ist der Mietspiegel und wofür nutzen wir ihn?
Der Mietspiegel bildet die Basis für die:
- Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Begründung von Mieterhöhungen
- Bestimmung der zulässigen Miete bei Neuvermietung (Stichwort Mietpreisbremse)
Alle zwei Jahre wird das Mietniveau im Nürnberger Mietspiegel veröffentlicht. Es handelt sich bei den Werten im Mietspiegel nicht um feste Preise, sondern um Richtwerte, die sich aus den tatsächlich gezahlten Mieten in Nürnberg ergeben. Vermieter und Mieter bekommen dadurch eine Vorstellung, welche Preise üblich sind. Das sorgt für mehr Transparenz am Immobilienmarkt. Auch vor Gericht dient der Mietspiegel bei Streitfällen als Orientierungshilfe. Basis des Mietspiegels ist eine repräsentative Erhebung der Stadt Nürnberg.
Neben Nürnberg verfügen auch andere Städte und Gemeinden in der Region über einen einfachen bzw. qualifizierten Mietspiegel, darunter:
- Mietspiegel Nürnberg
- Mietspiegel Fürth
- Mietspiegel Erlangen
- Mietspiegel Lauf an der Pegnitz
- Mietspiegel Schwabach
- Mietspiegel Zirndorf
- Mietspiegel Markt Feucht
- Mietspiegel Markt Altdorf
Wichtige Begrifflichkeiten zum Nürnberger Mietspiegel
Basismiete
Das ist die durchschnittliche Netto-Kaltmiete von Wohnungen, jedoch ausschließlich in Abhängigkeit der Größe. Merkmale wie Alter und Ausstattung werden hier noch nicht mitberücksichtigt. Die Basismiete wird als Wert in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgegeben.
Zu- und Abschläge
Über einen vorgegebenen Kriterienkatalog werden ausgehend von der Basismiete nun Anpassungen an den tatsächlichen Wohnwert vorgenommen. Diese Kriterien wie z.B. das Baujahr, aber auch Kriterien, die die Ausstattung der Immobilie betreffen, führen zu Zu- bzw. Abschlägen von der Basismiete und sind in Prozent angegeben.
Faktoren, die die Einordnung der Wohnqualität positiv beeinflussen, sind z.B. ein Balkon, eine Loggia oder Terrasse. Auch ein Aufzug, gehobene Badausstattung, ein hochwertiger Fußbodenbelag wie Parkett oder Marmor oder eine Einbauküche rechtfertigen eine höhere Miete. Mietmindernd wirken sich z.B. Einzelöfen mit Strom-, Öl- oder Kohlebetrieb, eine einfache Badausstattung oder fehlender Fußbodenbelag aus.
Spanneneinordnung
Mit der Basismiete und den Zu- und Abschlägen erhält man die ortsübliche Miete für eine Durchschnittswohnung. Kriterien, die nicht über den vorherigen Katalog mit abgebildet wurden wie z.B. ein besonders guter Erhaltungszustand, eine sehr gute Wohnlage oder eine besondere Ausstattung können über die Spanneneinordnung berücksichtigt werden. Diese Spanne bewegt sich in einem Bereich von -23 % bis +23 % um den vorher ermittelten Wert (Basismiete mit Zu- und Abschlägen).
3 Schritte: So berechnen Sie die richtige Miethöhe
Schritt 1: Basismiete bestimmen
Diese hängt ganz von der Wohnfläche ab und kann aus einer Tabelle im Mietspiegel entnommen werden. In unserem Beispiel liegt die Basis-Nettokaltmiete bei 9,53 €/m² pro Monat.
Schritt 2: Zu- und Abschläge
Die Basis-Nettokaltmiete verändert sich abhängig von verschiedenen Kriterien, die Wohnung, Haus bzw. Lage betreffen. Diese Zu- und Abschläge werden in einer Tabelle im Mietspiegel dargestellt. Wohnungen aus den Baujahren 1949 bis 1976 haben z.B. einen Abschlag in Höhe von -6 % von der Basis-Nettokaltmiete. Eine mitvermietete Einbauküche bringt einen Zuschlag in Höhe von +4 %, ein hochwertiger Fußboden +7 %. Verfügt die Wohnung weder über eine Terrasse noch einen Balkon, werden -2 % abgezogen, genauso bei einer fehlenden Gegensprechanlage. Die Hinweise im Mietspiegel geben Ihnen Aufschluss darüber, ob das eine oder andere Kriterium auch wirklich zutreffend ist. Von einer „Wohnlage mit Vorteilen“ wird beispielsweise nur gesprochen, wenn die Wohnung 2 von 5 Wohnlagenkriterien erfüllt. Darunter fallen z.B. die Nähe zu Parks (höchstens 250m) oder zur U-Bahn (höchstens 300m). So soll verhindert werden, dass die Kriterien allzu großzügig ausgelegt werden.
Schritt 3: Spanneneinordnung
Im letzten Schritt nehmen Sie noch eine Spanneneinordnung vor. Das bedeutet, dass Sie das aus Schritt 1 und 2 erhaltene Ergebnis nochmal anpassen. Warum? Sie werden selbst sehen, dass bei den Zu- und Abschlagsmerkmalen nicht alle möglichen Besonderheiten einer Wohnung abgebildet sind. Ist die Wohnung beispielsweise frisch saniert oder verfügt sie über eine überdurchschnittliche Ausstattung (z.B. Kamin) kann das nur über die Spanne abgebildet werden.
Diese bewegt sich in Nürnberg um +/-23 %. Hier kommt es ganz auf Ihre Einschätzung an, wie Sie die Immobilie positionieren. Es sollte aber in jedem Fall nachvollziehbar sein. Zur Orientierung: Wir nehmen z.B. eine Spanneneinordnung von 10-15 % vor, wenn es sich um eine Wohnung in besonders gefragter Lage von Nürnberg handelt oder um eine Wohnung mit hochwertigem Erscheinungsbild.
Rückblick: Mietspiegel-Reform
Zum 01. Juli 2022 trat ein neues Mietspiegel-Recht in Kraft. Der bisherige Mietspiegel stand seit längerem auf dem Prüfstand, weil es immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter kam. Die Aussagekraft der Mietspiegel wurde angezweifelt, weil er bislang auf keinen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen beruhte. Mit der Mietspiegel-Reform hat sich das geändert.
Die wichtigsten Änderungen der Mietspiegel-Reform:
- Mietspiegel-Pflicht für Städte und Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern
- klar definierte Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel (Datengrundlage, -erhebung und -verarbeitung)
- Auskunftspflicht für Vermieter oder Mieter für die Datenerhebung des qualifizierten Mietspiegels
Ziel der Mietspiegel-Reform:
- Rechtssicherheit und Gewissheit bei der Berechnung der Miethöhe
- Realistische Abbildung des Wohnungsmarktes
- mehr Transparenz für Vermieter und Mieter
Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel
Städte und Gemeinden entscheiden selbst, ob Sie einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Letzterer ist mit mehr zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden. Aus diesem Grund wählen vor allem kleinere Gemeinden den einfachen Mietspiegel.
Einfacher Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Sprich, wie hoch ist der Quadratmeterpreis (Richtwert) für eine Wohnung/ein Haus
- in einer bestimmten Lage (z.B. Ortsteil) und
- mit gewissen Wohnwertmerkmalen (z.B. Ausstattung mit Zentralheizung, Isolierglasfenstern).
Der einfache Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der zuständigen Behörde oder Interessenvertretern von Vermietern und Mietern erstellt und unterliegt geringeren Anforderungen (Datenerhebung, Dokumentation, Veröffentlichung). In der Folge ist er auch weniger verbindlich.
Qualifizierter Mietspiegel
Für einen qualifizierten Mietspiegel, wie ihn die Stadt Nürnberg erstellt, braucht es eine direkte Datenerhebung, sprich eine repräsentative Befragung von Vermietern oder Mietern, um die Marktlage möglichst realitätsnah abzubilden. Vor der Mietspiegel-Reform war die Teilnahme an der Befragung freiwillig, wodurch weniger aussagekräftige Daten vorhanden waren. Jetzt sind Vermieter oder Mieter verpflichtet, Auskunft über das Mietverhältnis, die Miethöhe und Ausstattung zu geben.
Generell ist es mit dem qualifizierten Mietspiegel besser möglich, die Besonderheiten einer Immobilie bei der Mietberechnung zu berücksichtigen. So gibt es detailliertere Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnwertmerkmale. In Nürnberg werden Zuschläge beispielsweise erreicht, wenn die Wohnung über einen Aufzug, einen Balkon, eine Einbauküche oder einen hochwertigen Fußboden verfügt.
Erleichtert wird die Datenerhebung durch neue Befugnisse der Behörden: Sie erhalten Zugriff auf z.B. Melderegister sowie Daten aus Gebäude- und Wohnungszählungen (Zensus).
Der qualifizierte Mietenspiegel wird alle 2 Jahre an die aktuellen Marktentwicklungen angepasst, alle 4 Jahre muss er neu erstellt werden.
FAQ: Mietenspiegel Nürnberg
Den Mietenspiegel erhalten Sie gegen eine Gebühr (3,50 EUR) bei der Stadt Nürnberg. Alternativ können Sie die Broschüre online anfordern (2,00 EUR) bzw. direkt herunterladen (kostenfrei).
Es wird dringend empfohlen, dass Sie sich an die durch den Mietenspiegel errechnete Ortsüblichkeit halten. Gerade durch die aktuelle Verschärfung der „strafbaren Mietpreisüberhöhung“ rückt die ortsübliche Miete in den Fokus. Verbindlich ist die Einhaltung der Miete aber nicht.
Das kann man ganz einfach mit durchschnittlicher Miete übersetzen.
Die zu zahlende Miete hängt nicht nur von der Wohnungsgröße ab. Auch die Wohnlage, die Ausstattung der Wohnung/des (Mehrfamilien-)Hauses, das Baujahr etc. spielen eine Rolle. Im qualifizierten Mietenspiegel sind die relevanten Merkmale aufgeschlüsselt.
Will ein Eigentümer für seine vermietete Wohnung eine Mieterhöhung verlangen, so kann das an der ortsüblichen Vergleichsmiete festgemacht werden (§558 BGB). Dabei muss der Vermieter dem Mieter aufzeigen, dass sich diese Vergleichsmiete erhöht hat und das kann er mit dem neuen Mietenspiegel.
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